31 maart 2016

Bedrijfsvoering

Het huren van een bedrijfspand of winkelruimte heeft bepaalde voordelen ten opzichte van kopen. Je hoeft bijvoorbeeld geen hypotheek af te sluiten en de verhuurder zorgt voor het onderhoud. De huur opzeggen is bovendien gemakkelijker dan het verkopen van een pand. Wat komt er kijken bij huren?

Inhoudsopgave

Bedrijfspand locatie

Wil je jouw bedrijf vestigen in een bedrijfspand in het centrum, op een bedrijventerrein of in een bedrijfsverzamelgebouw? Stel jezelf deze vraag in je zoektocht naar een kantoorruimte huren. Belangrijk is dat de locatie goed bereikbaar is, dat je je er thuis voelt en dat het bedrijf er eventueel kan groeien. Je zit er tenslotte wel even aan vast; de meeste huurcontracten worden afgesloten voor een periode van vijf jaar.

Ter overweging:

  • Een bedrijfspand in het centrum is ideaal voor een winkelier of horeca-bedrijf;
  • Een statig grachtenpand geeft een advocatenkantoor aanzien;
  • Een goed bereikbare praktijkruimte bij het station is erg praktisch voor een ondernemer die veel klanten over de vloer krijgt;
  • Een bedrijventerrein in een buitenwijk of vlakbij de snelweg is handig als je personeel vaak de weg op moet of als er regelmatig klanten op bezoek komen;
  • Een bedrijfsverzamelgebouw is een handige optie voor starters: je huurt een aantal vierkante meters en maakt gebruik van gezamenlijke faciliteiten als de keuken, het toilet en eventuele vergaderzalen. Wie wil uitbreiden, kan ruimte bijhuren.

Afspraken

Heb je een bedrijfspand op het oog, let dan allereerst op of het in goede staat is en of het – indien nodig – is berekend op de aanlevering van goederen. Maak vervolgens met de verhuurder duidelijke afspraken. Daarbij kan bijvoorbeeld het volgende aan de orde komen:

  • Vraag de verhuurder wat je kwijt bent aan secundaire lasten zoals de onroerendzaakbelasting;
  • Is de verhuurder bereid het pand aan te passen, bijvoorbeeld op het gebied van automatisering;
  • Mag je jouw naam op de gevel aanbrengen;
  • Onderhandel over servicekosten voor beveiliging, onderhoud en schoonmaak;
  • Eventuele onderhuur van overbodige vierkante meters aan derden.

De huurprijs

Verzeker je ervan dat de verhuurder een reële huur vraagt voor het pand. Informeer daarvoor eerst naar de huurprijzen in de omgeving of laat je bedrijfsmakelaar een taxatie uitvoeren. De huurprijs die de huurder en verhuurder overeenkomen, geldt tot aan het tijdstip waarop verlengen mogelijk is. Er is hier een verschil tussen de huur van detailbedrijfsruimte en de huur van kantoorruimte.

Detailbedrijfsruimte

Het gaat hierbij om een pand dat voor publiek toegankelijk is en waar directe levering van goederen of diensten plaatsvindt, zoals een een slagerij, restaurant, winkel, horecagelegenheid of afhaaldienst. Hierbij geniet de ondernemer meer wettelijke bescherming en zekerheid.

Een huurcontract voor een detailbedrijfsruimte kent termijnbescherming; er worden vaste huurperiodes afgesproken van in principe twee keer vijf jaar. Het idee achter deze constructie is dat na tien jaar alle investeringen zijn afgeschreven en er zoveel goodwill is opgebouwd dat de huurder en verhuurder samen tot goede afspraken kunnen komen.

Er zijn uitzonderingen. Zo kan je ook een periode korter dan twee jaar afspreken. Als de huur niet na twee jaar wordt verlengd, geldt de vijf plus vijf jaarregeling niet. Een makelaar of adviseur kan je hier meer inzicht in geven.

Bedrijfspand
Hierbij gelden geen vaste termijnen en moeten huurder en verhuurder samen tot een overeenkomst van de contractperiode komen.

Jaarlijkse verhoging van de huur

In het geval van detailbedrijfsruimte zijn er twee mogelijkheden. Het huurcontract schrijft een jaarlijkse huurverhoging voor óf de rechter stelt na vijf jaar een nieuwe huurprijsvaststelling vast. Bij kantoorruimte ben je samen met de verhuurder vrij om de jaarlijkse huurverhoging te bepalen. Meestal wordt hier een vast percentage voor vastgesteld of wordt het consumentenprijsindexcijfer van het CBS gebruikt.

Wel of geen BTW?

De verhuur van kantoorruimten is in principe vrijgesteld van omzetbelasting. Je hoeft geen BTW over de huurprijs te betalen en de verhuurder kan de BTW op de aanschaf en het onderhoud niet als voorbelasting aftrekken. Het kán echter voordelig zijn om dit toch te doen: je kiest dan samen voor de ‘optie voor belaste huur’.

De voordelen:
De verhuurder kan de BTW als voorbelasting aftrekken en dus een lagere huurprijs berekenen. De BTW die je als huurder betaalt is meestal ook aftrekbaar. Voorwaarde is dat het pand voor minmaal 90% wordt gebruikt voor met BTW belaste activiteiten. Is je bedrijf een werkgeversorganisatie, makelaar, reisbureau of Arbodienst, dan geldt een percentage van 70%. Je moet jaarlijks beoordelen of je aan de voorwaarde voldoet.
Kiezen jij en de verhuurder voor de ‘optie voor belaste huur’, dan kan je samen een verzoek indienen bij de Belastingdienst, maar dit is vanaf 1 januari 2009 niet meer verplicht. Raadpleeg de Belastingdienst voor meer informatie.

Het huurcontract

Laat het huurcontract altijd opstellen (of in elk geval checken) door een makelaar of jurist. Huurders van kantoorruimte worden door de wet minder goed beschermd dan huurders van woonruimte en krijgen te maken met allerlei wetten en regels. Wie zich even in de materie verdiept, komt later niet voor vervelende verassingen te staan. In een goed huurcontract staat onder andere:

  • Wie verantwoordelijk is voor reparaties en schade door gebreken;
  • Wat de voorwaarden zijn als je wilt verbouwen;
  • Of onderhuur wel of niet is toegestaan;
  • Wie de gemeentelijke belastingen betaalt. Meestal betaalt de verhuurder de onroerende zaak-belasting en de huurder de belasting als gebruiker;
  • Het voorkeursrecht van koop. Als de verhuurder het pand wil verkopen, ben je de eerste persoon die daarvoor in aanmerking komt.

Je kunt van onze site een voorbeeld downloaden van een huurcontract winkelruimte of een huurcontract kantoorruimte»

De huur opzeggen

Voor het opzeggen van de huur voor een detailbedrijfsruimte of van een kantoorruimte, gelden verschillende regels:

Detailbedrijfsruimte: termijnbescherming is nauw gekoppeld aan opzeggingsbescherming. Beide partijen mogen de huur pas opzeggen na iets minder dan vier jaar, een jaar voor het einde van de eerste huurperiode. Dit doet je per aangetekende brief of per deurwaardersexploot.

Kantoorruimte: dit is afhankelijk van het contract dat je hebt afgesloten. Daar staat in wat de opzegtermijn is.

Indeplaatsstelling Tussentijds kan je onder het contract uitkomen, door een nieuwe huurder voor te dragen die jouw plaats inneemt. Met deze zogenaamde ‘indeplaatsstelling’ wordt het contract overgedragen aan een nieuwe huurder. Deze maakt het af en verhuist weer, of laat het daarna verlengen. De verhuurder mag de nieuwe huurder in principe niet weigeren, tenzij hij kan aantonen dat deze een slechte huurder zal zijn.

Dit klinkt aantrekkelijk, maar in de praktijk blijkt het moeilijk om een indeplaatsstelling te regelen. Deze constructie geldt bovendien alleen bij detailhandel huurruimte.

De verhuurder zegt op

Als de verhuurder de huur opzegt, moet hij dat ook minstens één jaar van tevoren doen per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. Hij moet vermelden waarom hij opzegt en je zes weken de gelegenheid geven te laten weten of je met de opzegging akkoord gaat. Ga je niet akkoord, dan kan de verhuurder naar de Kantonrechter stappen. In het geval van detailhandelhuurruimte zijn er dan twee mogelijkheden:

  1. Opzegging na vijf jaar: in dit geval geldt de termijnbescherming nog en heb je recht op tien jaar huur. De rechter zal het contract dan ook niet ontbinden, behalve als je geen goede huurder bent geweest of als de verhuurder het pand dringend nodig heeft;
  2. De opzegging na tien jaar: nu moet de rechter de beëindiging in een aantal gevallen zelfs toestaan. Namelijk als je geen goede huurder bent geweest of als hij het pand zelf nodig heeft.

Ook als de verhuurder zich naar het bestemmingsplan moet voegen of als je niet akkoord gaat met het nieuwe contract, eindigt de huurovereenkomst. Naast het feit dat beide partijen zich moeten houden aan het huurcontract, gelden er overigens nog andere regels:

  • Een schriftelijk contract voor bepaalde tijd eindigt door het verstrijken van de tijd;
  • Staat het contract niet op papier, dan eindigt het door opzegging;
  • Een contract voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

Bij opzegging door de verhuurder hoef je het bedrijfspand niet onmiddellijk te verlaten. In totaal heb je mogelijk zelfs recht op drie jaar huurbescherming als je de rechter verzoekt om de ontruiming een jaar uit te stellen. De rechter kan dat verzoek namelijk twee keer inwilligen.
Uiteraard is het ook mogelijk om de overeenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Speciale gevallen

Voor specifieke gevallen zoals overlijden van de huurder of verhuurder of verkoop van het bedrijfspand gelden aparte regels. Informeer hiernaar bij de Kamer van Koophandel.

Share on print
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter

Lees ook…