Oriënteren: met wie heeft u te maken?
Met een huurcontract voor een pand of ruimte gaat u een serieuze verbintenis aan, vaak voor langere tijd. Probeer voordat u de onderhandelingen ingaat, te achterhalen met wie u te maken heeft. Wat is het belang van de makelaar, belegger of projectontwikkelaar? Er is vaak veel geld mee gemoeid. Om sterk in uw schoenen te staan is het verstandig u te laten adviseren door een juridisch en onafhankelijk bouwkundig- of huisvestingsadviseur.
Let hierop in het huurcontract
Over het huurcontract en de prijs valt altijd te onderhandelen. Hoe groter de oppervlakte die u wenst te huren, hoe meer geld u kunt besparen. Maar ook bij kleinere panden kan het voordeel behoorlijk oplopen als u in het huurcontract op de volgende punten let:
- Huurvrije periode
U kunt veel geld besparen door te onderhandelen over een huurvrije periode. Deze wordt tegenwoordig veelvuldig afgegeven en loopt uiteen van een maand bij een kortlopend contract, tot soms wel vier jaar bij een langlopend (bijvoorbeeld 10-jarig) contract. Maar pas op dat u zich niet laat verblinden. Een huurvrije periode levert niets op als de huurprijs die daarna moet worden betaald veel hoger dan marktconform is. - Prijs-kwaliteitverhouding
Wordt het pand kaal gehuurd, moet er vloerbedekking worden gelegd, tussenwandjes worden geplaatst, et cetera? Een lage huurprijs is weinig waard als u zelf moet opdraaien voor het schilderen, aanleggen van brandvoorziening en airconditioning en andere zaken. Waar moet in geïnvesteerd worden en is dit in verhouding met de huurprijs? Het kan soms een stuk goedkoper zijn als de ruimte ‘compleet af’ wordt gehuurd. - Oppervlakte
Er wordt nogal eens gesjoemeld met de oppervlakte waar u voor betaalt. Deze moet in het contract omschreven worden volgens de NEN2580-norm, de meetcertificering van de te huren oppervlakte. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen BVO (Bruto Vloeroppervlak) en VVO (Verhuurbaar Vloeroppervlak). Is het aangeboden metrage BVO of VVO? Dit verschil kan in sommige gevallen flink oplopen! Ook mag een aantal onderdelen van een gebouw niet als verhuurbaar vloeroppervlak aangemerkt worden. Denk bijvoorbeeld aan technische ruimtes, lift/trappenhuis en dergelijke. Kijk ook naar de verrekening van algemene ruimtes, zoals horizontale verkeersruimtes en de entreepartij (inclusief bijvoorbeeld centrale receptiebalie). - Leeg opleveren?
Hoe moet het pand worden achtergelaten bij vertrek? Moet het leeg opgeleverd worden of teruggebracht in de oude staat? Dit is heel belangrijk om te weten voordat u gaat investeren in aanpassingen aan het pand. De oplevering moet heel precies worden omschreven in het contract, maak foto’s en hecht deze als bijlage aan het contract, anders kunt u voor grote verrassingen komen te staan. Het komt regelmatig voor dat een huurder bij afloop van het huurcontract alles moet verwijderen wat hij heeft aangebracht, omdat het pand in oude staat hersteld moest worden. Dit brengt hoge onvoorziene kosten met zich mee. - Servicekosten
Zijn de servicekosten bij de huurprijs inbegrepen en zo niet, hoe worden ze dan verrekend? En betaalt u vooruit, zijn het vaste kosten of worden ze verrekend? U zult niet de eerste zijn die zich rot schrikt van de eindafrekening. - Flexibiliteit
Is er de mogelijkheid om in een groeiscenario ruimte erbij te huren, of in een krimpscenario ruimte af te stoten? Het kost veel geld om een nieuwe ruimte te huren of te blijven huren met onderbezetting. Let ook goed op de opzegtermijn. Veel bedrijven verhuizen rond het zevende jaar, terwijl huurcontracten meestal voor vijf tot tien jaar worden afgesloten. Kunt u tussentijds opzeggen en welke termijn staat daar voor? - ROZ-contract
Met een model huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft u als huurder rechtszekerheid. Het is aan te raden deze huurovereenkomst te gebruiken in plaats van eigen contractvormen die door een enkele verhuurder worden opgesteld, met vaak onduidelijke voorwaarden. U kunt de modellen in het rechterkader downloaden. Op de gelieerde website van de Stichting ROZ vastgoedindex vindt u bovendien meer informatie over de waarde en taxatie van te huren panden. - Bijzondere bepalingen
Een standaard huurcontract conform ROZ-model is niet geheel huurdervriendelijk. Daarom is het het overwegen waard om een aantal afwijkingen op de algemene bepalingen te formuleren (Bijzondere Bepalingen) en in het huurcontract op te nemen. De huurder verkrijgt op deze wijze zowel op korte als op lange termijn meer ‘bewegingsvrijheid’. Bijvoorbeeld voor de beschikbaarheid van de te huren kantoorruimte vóór huuringangsdatum ten behoeve van afbouw en inrichting, een eventuele naamsaanduiding op de gevel, het in eigen beheer nemen van de servicekosten, de flexibiliteit van de huurtermijn (d.m.v. bijvoorbeeld het opnemen van een breekmogelijkheid na een bepaalde huurperiode), et cetera. De met de verhuurder overeen te komen Bijzondere Bepalingen zijn afhankelijk van onder meer het vraagprofiel en de hoedanigheid van de huurder. U kunt zich laten bijstaan door een onafhankelijk huisvestingsadviseur om samen vast te stellen welke Bijzondere Bepalingen voor uw onderneming van belang zijn. - Verhuizen
Als u als huurder vóór het einde van de contractsduur wilt verhuizen naar een andere locatie, moet u daar duidelijke afspraken over maken met de verhuurder. Doe dit voordat u ingaat op een misschien wel heel aantrekkelijk voorstel van de potentiële nieuwe verhuurder. Conform art. 6.1 van de Algemene Bepalingen kan ‘blijven zitten’ namelijk van rechtswege afgedwongen worden tot wel de einddatum van het huurcontract. Let daarom op: zeg het lopende huurcontract op tijd op, zodat u er niet langer dan nodig aan vast zit! - Vergunningen
Zijn alle benodigde vergunningen aanwezig en wie is hiervoor verantwoordelijk, de huurder of verhuurder? Als een pand lang leeg heeft gestaan, moet er bijvoorbeeld een legionella- en asbestvrij-verklaring worden afgegeven. En een Certificaat ‘milieubelastende stoffen vrij’. Hiermee voorkomt u vervelende situaties. De verhuurder kan zeggen dat alles in orde is, maar later blijkt er asbest in het pand te zitten. De verhuurder heeft meldplicht, maar de huurder heeft zelf ook vraagplicht, als er niet naar gevraagd is, wie is er dan verantwoordelijk?
Dit artikel is gemaakt i.s.m. Henk Seij (directeur) en Sven-Olaf de Vries (adviseur) van de Desenco Group. Dit onafhankelijke adviesbureau is gespecialiseerd in (her)huisvesting en komt op voor de belangen van huurder en huurder eigenaar (gebruiker).
