Beperking aftrek hypotheekrente
De aftrek van hypotheekrente – voor nieuwe leningen – wordt beperkt per 1 januari 2013. De aftrek wordt gekoppeld aan de voorwaarde dat de lening gedurende de looptijd van 30 jaar volledig én ten minste annuïtair zal worden afgelost.
Dat moet contractueel worden vastgelegd: het annuïtaire aflossingsschema moet bij het afsluiten van de lening vastliggen.
Als er op of na 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek wordt afgesloten, kwalificeert die lening niet voor renteaftrek, ook niet als op die lening – vrijwillig, volgens een fictief annuïtair schema – wordt afgelost.
Toetsing aflossing
Of voldaan is aan de vereiste aflossing wordt jaarlijks op 31 december getoetst, en wel aan de hand van de resterende hoogte van de eigenwoningschuld. Die toets vindt ook plaats bij verkoop van de eigen woning, bij wijziging van de rente en bij het oversluiten van de eigenwoningschuld.
Is er onvoldoende afgelost – een aflossingstekort – dan wordt dat gedeelte van de lening niet langer aangemerkt als een eigenwoningschuld, en vervalt daarover de renteaftrek.
Tegemoetkoming betalingsproblemen
Hierbij is wel een tegemoetkoming getroffen voor tijdelijke betalingsproblemen, om te voorkomen dat die direct leiden tot het verlies van renteaftrek. De sanctie blijft achterwege als de achterstand in aflossing het volgende jaar wordt ingelopen.
Ook komt er een mogelijkheid tot herstel van een aflossingstekort door een onbedoelde fout bij de betaling of door een onjuiste berekening van het aflossingsbedrag.
Eisen gelden per lening
De aflossingseisen gelden per lening. Als een particulier op of na 1 januari 2013 twee leningen aangaat voor zijn woning, en één lening voldoet aan de aflossingseisen en de andere niet, dan geldt voor de eerstgenoemde lening wél renteaftrek en voor de tweede niet.
Kapitaalverzekering eigen woning (KEW)
De aanpassing van de eigenwoningschuld per 1 januari 2013 heeft tot gevolg dat de vrijstelling van een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW) en een beleggingsrecht eigen woning (BEW) vervalt voor dergelijke rechten die op of na 1 januari 2013 worden aangegaan.
De waarde daarvan valt dan in box 3, ook al is contractueel vastgelegd dat de uitkering gebruikt zal / moet worden voor de aflossing van de eigenwoningschuld.
Als de belastingplichtige per 31 december 2012 een onherroepelijke koop- of koop-aannemingsovereenkomst heeft afgesloten voor een (eigen)woning, blijft het mogelijk om een vrijgestelde kapitaalverzekering eigen woning (of SEW of BEW) af te sluiten.
Een ultimo 2012 bestaande verzekering kan na 31 december 2012 worden omgezet in een andere vrijgestelde kapitaalverzekering, mits het verzekerde kapitaal of het contractueel over te maken bedrag niet omhoog gaat.
Overgangsrecht
Het wetsvoorstel biedt bestaande eigenwoningschulden een volledige eerbiedigende werking: alle schulden die op 31 december 2012 kwalificeren als eigenwoningschuld vallen onder het overgangsrecht, uitsluitend gedurende de nog resterende looptijd van de 30-jaarstermijn.
Deze basisregel kent twee aanvullingen en één beperking:
– Eigenwoningbezitters die in 2012 hun eigen woning hebben verkocht en in 2013 een nieuwe eigen woning aanschaffen, kunnen de eigenwoningschuld net voor de verkoop van hun woning ‘meenemen’ als per ultimo 2012 bestaande eigenwoningschuld.
– Belastingplichtigen die per 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst of koop-aannemingsovereenkomst voor een eigen woning zijn aangegaan en waarbij die woning pas in 2013 wordt (op)geleverd kunnen de overgangsregeling ook benutten, en wel voor eigenwoningschuld die in 2013 ontstaat door de nakoming van de ultimo 2012 bestaande koopovereenkomst.
Twee eigen woningen
Voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 over twee eigen woningen beschikken, wordt uitsluitend de eigenwoning-schuld op de overblijvende woning aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld die onder het overgangsrecht valt.
Oversluiten bestaande hypotheek
Een ‘bestaande eigenwoning-lening’ mag worden overgesloten, bij een overstap naar een andere hypotheekverstrekker of bij verhuizing naar een nieuwe woning. Na het oversluiten blijft sprake van een bestaande lening, met een beperkte aftrek van de hypotheekrente.
Als bij het oversluiten een bedrag wordt bijgeleend (op of na 1 januari 2013) geldt voor dat meerdere wél de nieuwe regeling: dat gedeelte van de lening moet in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrente aftrek over dat deel van de lening.
Ook het oversluiten van een bestaande lening in combinatie met een verhuizing betekent niet dat sprake is van een nieuwe lening. De omvang van de bestaande lening wordt dan wel verlaagd door aflossing op de eigenwoningschuld na 31 december 2012 en de werking van de bijleenregeling.
