Op 1 januari 2021 zijn de tarieven van de overdrachtsbelasting aangepast. En ook in 2023 staan wijzigingen gepland wat betreft deze vorm van heffing. Wat zijn de huidige tarieven? Waar moet je rekening mee houden als je een (bedrijfs)pand wilt kopen? Kun je vrijstelling krijgen? En wat gaat er veranderen? We zetten de hoofdpunten op een rij.

Inhoudsopgave

Wat is overdrachtsbelasting?

Bij de overdracht van een onroerende zaak krijg je in Nederland te maken met overdrachtsbelasting. Het gaat om een percentage van de koopsom van een nieuwe woning, bedrijfsruimte of stuk grond die je moet afdragen aan de fiscus. Dit percentage verandert over de jaren heen, maar de overdrachtsbelasting zelf lijkt een blijvertje.

Voor wie is de overdrachtsbelasting belangrijk?

De overdrachtsbelasting geldt voor elke onroerende zaak. Mensen die zelf een nieuwe woning kopen, krijgen ermee te maken. Maar ook ondernemers die een bedrijfsruimte willen kopen en vastgoedinvesteerders die op meerdere locaties panden of een stuk grond hebben.

Wat is er in 2021 veranderd in de overdrachtsbelasting?

Tientallen jaren hield de Belastingdienst standaard 6% van de aankoopsom in wanneer een woning, bedrijfspand of stuk grond werd verkocht. In 2011 – na de crisis op de woningmarkt – werd het tarief voor woningen tijdelijk verlaagd naar 2%. Voor andere panden moest nog steeds 6% afgedragen worden.

Tegenwoordig hanteert de overheid verschillende belastingtarieven bij de overdracht van onroerend goed.

Wat zijn de tarieven overdrachtsbelasting in 2022?

De regering wil de woningmarkt verbeteren voor starters en mensen die in de eigen woning wonen. Sinds 2021 zijn de tarieven als volgt:

  • 0% voor starters op de woningmarkt

  • 2% voor doorstromers op de woningmarkt

  • 8% voor rest van de pand- en landoverdrachten

Het verlaagde tarief van 2% is alleen geldig voor personen die de woning als hoofdverblijf gebruiken. Het algemene tarief voor alle overige overdrachten is verhoogd van 6% naar 8%.

Je betaalt overdrachtsbelasting bij de notaris. Tijdens de overdracht draagt de notaris het bedrag namens jou af aan de Belastingdienst. De hoogte staat beschreven in de notariële akte.

Tarief overdrachtsbelasting starters

Jongeren tussen de 18 en 35 jaar die een bestaande woning kopen, komen in aanmerking voor het 0%-tarief. Dit is een eenmalige vrijstelling die alleen van toepassing is als koper in de woning gaat wonen en niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling.

Vanaf 1 april 2021 mag de aankoopsom van de onroerende zaak niet meer dan € 400.000 bedragen. Als de woning duurder is, betaal je ook als starter 2% overdrachtsbelasting.

Tarief overdrachtsbelasting doorstromers

Doorstromers die een woning achterlaten én aankopen, betalen 2% overdrachtsbelasting. Net als bij het 0%-tarief moet vaststaan dat de woning het hoofdverblijf is en je er zelf voor langere tijd gaat wonen. Dit gebeurt bij de notaris, die de verklaring bij de notariële akte van aankoop voegt. 

Tarief overdrachtsbelasting zakelijke panden

Hier geldt het hoge 8%-tarief. Dit is van toepassing bij zakelijke aankopen en koopwoningen die niet voor eigen gebruik worden gekocht, maar voor bijvoorbeeld voor een onderneming of beleggingsdoeleinden. Denk aan:

  • Winkel- of kantoorpand

  • Woning die wordt verhuurd

  • Beleggingspand

  • Tweede huis of vakantiehuis

  • Woning voor een kind

Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting?

Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen als je:

  • mede-eigenaar wordt van een onroerende zaak omdat je in gemeenschap van goederen trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat

  • gaat scheiden en eigenaar wordt van een onroerende zaak die eerder eigendom was van jou en je ex-echtgenoot of geregistreerde partner

  • onroerende zaken erft

Tip: win altijd informatie in bij een notaris of de Belastingdienst.

Hoe wordt overdrachtsbelasting berekend?

De belasting wordt berekend over de waarde van het pand of stuk grond dat je aankoopt. Dit gaat niet op als het pand normaal gesproken voor een hoger bedrag aangeboden zou worden, terwijl jij het voor een lagere waarde aankoopt.

Dit kan bijvoorbeeld van toepassing zijn als je het overneemt van bekenden, familie of vrienden. Je betaalt dan altijd overdrachtsbelasting over de waarde waar het onder normale omstandigheden voor verkocht kan worden.

Je betaalt naast over het pand zelf ook overdrachtsbelasting over erfpachtrechten en percelen. Koop je geen pand, maar een bedrijfsruimte binnen een pand? Dan is er nog steeds sprake van overdrachtsbelasting.

Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting

  • Waarde aan te kopen pand: € 350.000

  • Doel: gebruik als bedrijfsruimte

  • Tarief van toepassing: 8%

  • Te betalen overdrachtsbelasting: € 28.000

Bedrijfspand kopen met woning erin

Als je een pand zoekt om je bedrijfsactiviteiten te vestigen, dan is kopen een van de opties. We schreven al eerder over waar je op moet letten als je een bedrijfspand koopt.

Koop je een bedrijfspand waarin ook een woning aanwezig is en ga je zélf voor langere tijd in het woongedeelte wonen? Dan betaal je geen 8% maar 2% of zelfs 0%. Dit geldt alleen voor het woongedeelte. Op de rest van het bedrijfspand is 8% van toepassing. 

Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor ondernemers

In sommige gevallen kom je als ondernemer in aanmerking voor vrijstelling. Betaal je bij de aankoop ook omzetbelasting? Dan is het de moeite waard om na te gaan of je een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting kunt ontvangen. Hetzelfde geldt als een pand inbrengt in een onderneming.

In de volgende situaties is vrijstelling mogelijk:

  • als je zowel overdrachts- als omzetbelasting betaalt

  • bij bedrijfsoverdracht aan familieleden

  • inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap

  • omzetting van een onderneming in een nv of bv, fusering, splitsing of reorganisatie binnen een concern.

Win altijd het advies in van een notaris of belastingadviseur.

Wijzigingen overdrachtsbelasting in 2023

De laatste verandering van de omzetbelasting was op 1 januari 2021. Op 1 januari 2023 gaan er nieuwe wijzigingen in.

Vanaf deze datum veranderen bepaalde voorwaarden voor panden en woningen die niet het hoofdverblijf zijn. Oftewel: kopers die niet aan de zogenoemde ‘hoofdverblijfcriterium’ voldoen. Vanaf 2023 stijgt de overdrachtsbelasting voor de groep van 8% naar 10%.

De overheid geeft hiermee het signaal af dat onroerende zaken bestaan om in te wonen. Wanneer je onroerende zaken gekocht hebt als investering, zul je duurder uit zijn.

Ben je jonger dan 35 jaar en een starter? Dan verandert er vanaf 2023 niets. De vrijstelling geldt nog altijd. Je maakt automatisch van deze vrijstelling gebruik. Ben je 35 jaar of ouder en besluit je een ander eigen huis te kopen? Dan verandert er ook niets.

Aangifte overdrachtsbelasting onveranderd

Ook aangifte doen cvan overdrachtsbelasting blijft onveranderd. Wil je weten hoe het precies werkt? Kijk dan op de site van de Belastingdienst.

 

Ook praktische tips in je mailbox?
Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief en ontvang de nieuwste artikelen, gratis whitepapers en handige tips en tricks voor ondernemers.
Lees hier ons Privacy statement
Indeed
Nieuw personeel werven?
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het werven van nieuw personeel? Welke vragen wil je zeker stellen tijdens een gesprek? En hoe voorkom je ghostinggedrag van kandidaten? Ontdek Indeed Inspiration, het nieuwe kennisplatform met praktische tips om je te helpen bij jouw zoektocht naar toptalent.
Lees ook…
Voor directeur-grootaandeelhouders is het nu nog mogelijk is om geld te lenen uit de eigen bv of nv zonder daar direct belasting over te betalen. Vanaf…
De hoogte van je afschrijvingen heeft invloed op je uiteindelijke resultaat. Met andere woorden: je kan een eventuele winst pas bepalen na aftrek van…
Het RSIN is het nummer dat hoort bij een rechtspersoon of samenwerkingsverband, zoals een bv of vof. Het is de vervanger van het vroegere fiscaal…