1. Ik huur een pand dat onlangs is doorverkocht aan een nieuwe verhuurder. Gaat het oude huurcontract gewoon over naar de nieuwe verhuurder?
In het huurrecht geldt sinds jaar en dag het adagium ‘koop breekt geen huur’. Met andere woorden: alle rechten en plichten die een verhuurder ten aanzien van zijn huurder heeft, gaan bij de koop van een onroerende zaak van rechtswege over op de nieuwe eigenaar. Er hoeft dus geen nieuwe huurovereenkomst te worden gesloten.
De rechten en plichten die overgaan staan meestal in de huurovereenkomst zelf. Ook wanneer er mondelinge afspraken zijn gemaakt, is de nieuwe verhuurder daar aan gebonden.
De huurder kan dus ook bij de nieuwe verhuurder een beroep doen op een mondelinge afspraak over bijvoorbeeld eerdere beëindiging van het contract. De nieuwe verhuurder draagt in dit geval het risico van onjuiste of onvolledige informatieverstrekking van zijn rechtsvoorganger.
Desondanks is het raadzaam om mondelinge afspraken altijd schriftelijk vast te leggen of te bevestigen. Zo voorkomt u een bewijsprobleem indien de oude verhuurder later de afspraak zou ontkennen.
2. Mijn verhuurder wil zijn pand over twee jaar slopen en heeft dat ook aan mij kenbaar gemaakt. Ik wil een vergoeding voor de verhuizing. Hoe bepaal ik de hoogte?
Het komt vaak voor dat een huurder zich neerlegt bij een geplande renovatie en, onder zachte dwang, vrijwillig vertrekt. En daar is eigenlijk geen goede reden voor. De verhuurder van een winkelpand moet de huur formeel opzeggen tegen het einde van een huurperiode en een beëindigingsprocedure opstarten. Hij moet daarbij aantonen dat hij het pand dringend nodig heeft voor sloop en renovatie.
U kunt zich hiertegen verzetten door aan te tonen dat u belang heeft bij voortzetting van de huur. De rechter beoordeelt het bewijs en het verweer en hakt de knoop door.
Als de verhuurder wint, dan moet u aantonen welke kosten u moet maken voor verhuizing en herinrichting. Dat kunt u doen door een stapel goede offertes voor te leggen. De bestaande huurprijs speelt daarbij geen enkele rol.
3. Ik wil een bakkerij van een collega overnemen. De verhuurder is echter niet blij met mij. Wat kan ik doen?
Voor het overdragen van huurrechten door de huurder is altijd de medewerking nodig van de verhuurder. Bij de overdracht van een bedrijf heeft de ondernemer er natuurlijk groot belang bij dat de verhuurder toestemming verleent aan deze vorm van contractsovername (‘indeplaatsstelling’ genoemd).
Als de verhuurder geen medewerking verleent, kan de oude huurder bij de kantonrechter een machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. Deze vordering dient overigens vóór de overdracht te worden ingesteld. De rechter wijst de vordering in beginsel toe, als de oude huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf én als de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de huurovereenkomst.
4. Ik ben winkelier en huur twee panden van dezelfde verhuurder. Per winkel verschilt de huurverhoging. Kan dat?
Ja, per pand kan de verhoging verschillen, afhankelijk van de afspraken in de huurovereenkomsten. De verhuurder kan eens per jaar de huur verhogen met de indexering. Meestal wordt er aansluiting gezocht bij de consumentenprijsindex van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek).
Daarnaast mag de huurprijs van een winkelruimte in beginsel eens in de vijf jaar worden aangepast aan de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfspanden. Deze laatste wijze van indexering wordt ook gehanteerd in de algemene ROZ-bepalingen die vaak worden gebruikt voor winkelhuurovereenkomsten. Een andere maatstaf is echter ook mogelijk, bijvoorbeeld een afgesproken vast percentage.
