Het belangrijkste onderscheid zit in het gebruik van de woning. Box 1 draait om de woning waarin je woont; deze valt onder het zogenaamde “inkomen uit werk en woning.” Hier heb je dan ook recht op hypotheekrenteaftrek en betaal je jaarlijks belasting over de WOZ-waarde, het zogenaamde eigenwoningforfait. Het tarief voor woningen met een WOZ-waarde van € 75.001 tot en met € 1.310.000 is 0,35%. Box 3 is veel minder aantrekkelijk met een tarief dat al snel rond de 6% ligt.
Wat betaal je dan aan belasting in box 1?
Dat is nog niet zo makkelijk om te berekenen, want hier moet een optelsom van al je inkomen gemaakt worden. Afhankelijk van je salaris ga je belasting betalen in verschillende schijven. De hoogste schijf is in 2024 maar liefst 49.5%, terwijl de laagste schrijf 36,97% bedraagt. Het effect van de hypotheekrenteaftrek hangt dus af van je inkomen en het belastingtarief dat geldt. Uiteindelijk levert een eigen woning een flink fiscaal voordeel op, vooral in de beginjaren van de hypotheek, wanneer de rente hoog is ten opzichte van de aflossing.
Hogere inkomens profiteren relatief gezien minder van hypotheekrenteaftrek
Als je een hoger salaris hebt, heb je relatief minder profijt van hypotheekrenteaftrek. Dit komt door de aftrekbeperking voor hypotheekrente die in Nederland geldt. De hypotheekrenteaftrek verlaagt je belastbaar inkomen. In het verleden kon je deze aftrek toepassen tegen het tarief van de hoogste schijf waarin je inkomen valt. Echter, sinds een aantal jaren is het maximale aftrekpercentage vastgesteld op 36,97%, ongeacht je werkelijke belastingtarief. Dit betekent dat je, zelfs als je inkomen in de hoogste schijf van 49,5% valt, hypotheekrenteaftrek maar tegen 36,97% krijgt.
Een deel van je huis verhuren?
Wanneer je een deel van je eigen woning verhuurt, bijvoorbeeld een kamer, valt deze woning nog steeds in box 1. Dankzij de kamerverhuurvrijstelling kun je in veel gevallen belastingvrij inkomsten ontvangen uit kamerverhuur, zolang aan een aantal voorwaarden wordt voldaan: de jaarlijkse huur moet onder een drempel van zo’n €6.000 blijven, en je moet zelf in de woning wonen. Dit biedt het voordeel dat je over de huurinkomsten geen belasting hoeft te betalen. De rest van de woning blijft vallen onder de regels van box 1, inclusief de mogelijke hypotheekrenteaftrek.
Je eigen woning verhuren en zelf huren?
Als je een woning bezit die je verhuurt en zelf huurt, valt de verhuurde woning alsnog in box 3 en niet in box 1. Omdat je zelf huurt, heb je geen woning in box 1 en komt de hypotheekrenteaftrek te vervallen. Helaas biedt deze vorm dus weinig fiscale voordelen.
Hoe zit het met een vakantiehuis of een leegstaande woning?
Ook een vakantiehuis valt in box 3, waarbij je dus flink meer belasting betaalt over de waarde zonder rekening te houden met eventuele huurinkomsten. Tot slot geldt dat een leegstaande woning in afwachting van verhuur of verkoop doorgaans in box 3 valt, zolang dit niet je eigen woning is.
Twijfel je wat de juiste keuze is voor jou? Schakel dan altijd de hulp van een expert in. Bij het schrijven hebben we advies ingewonnen bij Makelaarskantoor Inter Immo uit Utrecht, zij spreken regelmatig klanten met dit soort vragen.
