Geen btw bij eigen gebruik of langlopende verhuur
Wil je geen gedoe met omzetbelasting (btw) in je administratie? Dan heb je twee mogelijkheden:
- Je gebruikt de vakantiewoning alleen zelf.
- Je verhuurt het volledig (en langdurig) aan één huurder.
In beide gevallen geldt er géén btw-plicht. Je bent dan niet verplicht btw te rekenen én je kunt ook geen btw aftrekken. Let op: het huis valt dan wel in box 3 van de inkomstenbelasting.
Vakantiehuis in box 3 inkomstenbelasting
Je moet dan de WOZ-waarde van het huis opgeven als ‘overige bezitting’. In 2026 geldt hiervoor een fictief rendement van 6 procent, dat belast wordt tegen 36 procent. Dat betekent dat je ieder jaar belasting betaalt, ook als je er zelf alleen maar verblijft en geen inkomsten uit verhuur hebt.
Let op: in de toekomst wordt het mogelijk nóg complexer. In het nieuwe box 3-stelsel wil de fiscus ook het eigen verblijf het vakantiehuis als extra vorm van rendement gaan belasten.
Verhuur voor een korte periode geldt niet als vrijgestelde prestatie
Meestal is de verhuur van een onroerende zaak vrijgesteld van btw. Maar het verhuren voor een korte periode van een vakantiehuisje is wel belast met btw. Dit geldt als de gasten maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijven. Lees meer over de speciale regels voor kort verblijf.
Ga je je vakantiewoning kortdurend verhuren aan verschillende gasten? Dan ziet de fiscus dit al snel als een economische activiteit. En dan ben je als verhuurder verplicht btw te rekenen over de huuropbrengst.
Exploitatie
De btw-plicht hangt verder ook af van de vraag of je het huis exploiteert ‘om er duurzaam opbrengsten uit te halen’. Als vuistregel noemt de Belastingdienst: meer dan 140 dagen per jaar verhuren. Maar ook onder die grens kun je btw-plichtig zijn.
Btw bij aankoop vakantiehuis
- Koop je een gloednieuwe vakantiewoning, dan betaal je bovenop de aankoopprijs 21 procent btw.
- Gaat het om een bestaande woning – een vakantiehuis dat al langer dan twee jaar in gebruik is – dan is er géén btw-tarief bij de aankoop van toepassing. In plaats daarvan betaal je 10,4 procent overdrachtsbelasting. Dat bedrag komt boven op de koopsom.
- In sommige gevallen kun je ook bij een bestaande woning kiezen voor een aankoop mét btw. Maar dan moeten zowel jij als de verkoper daarmee akkoord gaan én moet je het huis gaan verhuren.
Als verhuurder btw terugvragen of niet?
Verhuur je het huis vervolgens btw-plichtig, dan kun je die btw deels of geheel terugvragen. Ook hierbij geldt: alleen als de Belastingdienst jou als btw-ondernemer erkent, mag je de btw op de aankoop aftrekken. Hoeveel je kunt terugvragen hangt af van de verhouding tussen zakelijk gebruik (verhuren) en privégebruik.
Voorbeeld: je verhuurt het huis 80 procent van de tijd en gebruikt het 20 procent zelf. Dan mag je als verhuurder 80 procent van de btw op de aankoop en kosten terugvragen.
Let op: dit wordt 10 jaar lang gecontroleerd. Verander je in die periode het gebruik? Dan moet je de btw-aftrek mogelijk herzien en alsnog de btw betalen.
Hoog btw-tarief van toepassing op huurprijs
Als je het huis verhuurt aan vakantiegangers, reken je btw over de huurprijs. Sinds 1 januari 2026 geldt voor overnachtingen in hotels, pensions en vakantieverblijven niet langer het verlaagde btw-tarief van 9 procent, maar het algemene tarief van 21 procent. Die verhoging raakt ook diverse voorzieningen die direct samenhangen met het aanbieden van logies. Denk aan het gebruik van gas en elektriciteit, sanitaire voorzieningen en parkeergelegenheid in combinatie met een overnachting. Diensten die al los worden berekend, zoals campinggasflessen of wifi tegen een aparte vergoeding, vielen overigens al onder het 21-procenttarief.
Verschillende tarieven: hoog en laag btw-tarief
Het bieden van kampeerplaatsen voor een korte periode (maximaal 6 maanden) blijft onder het lage tarief van 9 procent vallen. Net als diensten aan kampeerders zoals gas, elektriciteit, water, sanitaire voorzieningen en faciliteiten voor het wassen en drogen van kleding.
Heb je als verhuurder bijvoorbeeld een huisje mét een kampeerplek voor een tent of caravan? Dan moet je mogelijk twee verschillende tarieven hanteren.
Vakantiehuis in het buitenland? Dubbele aangifteplicht
Koop je een vakantiewoning buiten Nederland? Dan zijn de lokale regels van toepassing. In EU-landen moet je vaak in dat land btw-aangifte doen. Ook de inkomstenbelasting wordt dan meestal lokaal geheven. In Nederland geef je wél de waarde van het buitenlandse huis op in box 3.
Extra tip: laat je goed adviseren als je een vakantiehuis in het buitenland koopt buiten de EU. Daar verschillen de fiscale regels vaak flink.
Kleineondernemersregeling? Dan géén btw-aftrek
Ben je als ondernemer aangemeld voor de kleineondernemersregeling (KOR)? Dan hoef je met deze regeling geen btw te rekenen over het verhuren, zolang je omzet onder de € 20.000 blijft. Maar: je mag dan ook geen btw terugvragen over de aankoop en kosten. Dat maakt verhuren vaak minder aantrekkelijk.
Btw op onderhoudskosten ook aftrekbaar
Niet alleen over de aankoop betaal je btw. Ook kosten voor onderhoud, schoonmaak of beheer zijn vaak btw-belast. Als je btw-plichtig verhuurt, mag je die btw (gedeeltelijk) aftrekken. Net als bij de aankoop geldt ook hier: alleen het zakelijke deel van de kosten is aftrekbaar.
Whitepaper Belastingwijzigingen
Herzieningsregeling onroerende investeringsdiensten
Sinds 1 januari 2026 geldt een herzieningsregeling voor bepaalde diensten aan onroerende zaken. Het gaat om verbouwings- en onderhoudsdiensten van € 30.000 of meer (exclusief btw), zoals renovatie, isolatie of schilderwerk. De btw-aftrek is daardoor niet direct definitief.
Na het jaar van ingebruikname moet je de btw 4 jaar lang volgen. Wijzigt in die periode het aandeel belast en vrijgesteld gebruik met meer dan 10 procent, dan moet je een deel van de eerder afgetrokken btw corrigeren. De regeling geldt voor investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 in gebruik worden genomen.
Wat als je het huis wil verkopen?
Verkoop je het vakantiehuis binnen 10 jaar na aankoop, en was je bij aankoop btw-plichtig? Dan kan dit gevolgen hebben. Ga je bijvoorbeeld zonder btw verkopen (aan een koper die het huis privé gaat gebruiken), dan moet je mogelijk eerder afgetrokken btw terugbetalen. Neem dit mee bij het bepalen van de verkoopprijs.
Is het slim om te investeren in een vakantiehuis?
In potentie sla je twee vliegen in één klap als je een vakantiewoning hebt gevonden op een goede plek: je investeert én creëert een uitvalsbasis voor ontspanning. Maar er is veel om rekening mee te houden, zeker als je ook gaat verhuren. Wat zijn de regels en voorzieningen in de gemeente waarin het ligt? Hoe vaak wil je er zelf van gebruikmaken? Kortom, neem de tijd om je erin te verdiepen met dit artikel: Beleggen in een vakantiehuis: de voordelen en valkuilen.
