Wat is overdrachtsbelasting?
Wanneer je bestaande onroerende zaken koopt, betaal je je overdrachtsbelasting. Deze overdrachtsbelasting is een deel van de kosten koper. Op de site van de Belastingdienst staan alle details.
Een onroerende zaak (ook wel onroerend goed genoemd) is een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verbonden. Denk aan woningen, winkelpanden en bedrijfspanden. De grond is ook een onroerende zaak.
Bij nieuwbouw hoeft dit niet. Omdat je de eerste bewoner bent, is er geen sprake van overdracht. Wel moet je bij nieuwbouwwoningen 21% btw betalen over de koopsom.
Tarief overdrachtsbelasting 2024 zakelijk onroerend goed
Over zakelijk onroerend goed moet je 10,4% overdrachtsbelasting betalen als:
- Je een onroerende zaak (bijvoorbeeld een bedrijfspand, een stuk grond of een woning) koopt.
- Een recht op een onroerende zaak krijgt (bijvoorbeeld het recht van opstal of erfpacht).
Als je eigenaar van aandelen wordt in een nv of bv en de bezittingen bestaan vooral uit onroerende zaken, dan betaal je ook overdrachtsbelasting.
Uitzondering zakelijk-niet zakelijk
Wanneer er sprake is van een woning lijkt duidelijk: wanneer de onroerende zaak die je koopt of krijgt, bestemd is voor bewoning. Er is echter een grijs gebied als het gaat om oude woningen die nu worden gebruikt als kantoor of praktijk. De Belastingdienst kijkt daarbij naar de bouwkundige aard van het pand en meestal niet naar de huidige bestemming. Dat levert nog wel eens wat discussies op; of jouw pand toch wordt gezien als een woning bespaart je immers veel overdrachtsbelasting.
Vrijstelling overdrachtsbelasting zakelijk onroerend goed
Als je overdrachtsbelasting moet betalen, kun je daar soms een vrijstelling voor krijgen. Bijvoorbeeld:
- Als je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen.
- Als er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar).
- Bij inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap.
- Bij omzetting van een onderneming in een nv of bv.
- Een rechtspersoon fuseert, splitst of binnen een concern reorganiseert
- Als je landbouwgrond koopt die je bedrijfsmatig gebruikt voor bijvoorbeeld akkerbouw, veeteelt of tuinbouw.
Advies: voor alle vrijstellingsregelingen kun je contact opnemen met een fiscaal adviseur of notaris.
Vrijstelling overdrachtsbelasting voor woonpanden?
Sommige groepen hebben vrijstelling van overdrachtsbelasting op onroerende zaak. We zetten ze op een rij.
Geen overdrachtsbelasting voor starters. Als je aan de vrijstelling voldoet
Overdrachtsbelasting hoeft niet door starters die een woning kopen, betaald te worden als ze gebruik maken van startersvrijstelling.
Voor die vrijstelling geldt wel een aantal voorwaarden. Zo moeten de kopers tussen de 18 en 35 jaar oud zijn en een woning kopen met een koopsom lager dan € 400.000. Ze mogen bovendien niet eerder van de regeling gebruik hebben gemaakt. En het is de bedoeling dat je zelf in de woning gaat wonen.
Overdrachtsbelasting geldt ook niet als:
- Je gaat trouwen of door een geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt van een pand.
- Je gaat scheiden en het pand wordt het eigendom van jou of je ex-partner.
Wel moet de woning gemeenschappelijk bezit zijn en moeten beide partners voor 40 tot 60% eigenaar zijn geweest. - Je een woning of een bedrijfspand erft.
- Je een huis binnen 6 maanden na aankoop doorverkoopt zonder dat de waarde omhoog is gegaan. Is de waarde wel gestegen dan is alleen over de hogere waarde overdrachtsbelasting verschuldigd.
Whitepaper Controle Belastingdienst
Hoe moet je overdrachtsbelasting betalen zakelijk en niet zakelijk?
Dit gaat via de notaris. Die stelt een notariële akte op, heeft de overdrachtsbelasting berekend, doet automatisch aangifte voor je en betaalt namens jou de overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst als je de transportakte ondertekent.
Alleen als er bij de overdracht geen transportakte is opgesteld, moet je binnen een maand na de overdracht zelf aangifte doen en de overdrachtsbelasting overmaken aan de Belastingdienst.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee. Overdrachtsbelasting van zowel een woning als een bedrijfspand is niet fiscaal aftrekbaar. Alleen hypotheekrente kan aftrekbaar zijn. Bij zakelijk onroerend goed moet de overdrachtsbelasting opgeteld worden bij de boekwaarde van de onroerende zaak. Deze waarde moet je afschrijven. Op grond schrijft je niet af.
Kun je overdrachtsbelasting financieren met een hypotheek?
Nee, omdat je niet meer dan 100 procent van de woningwaarde voor je hypotheek mag lenen, kun je de overdrachtsbelasting niet financieren.
