Door in een vakantiewoning te investeren, kies je voor een redelijk waardevaste belegging waar je zelf ook nog van kunt genieten. Bovendien kun je jouw vakantiehuis vanuit recreatief oogpunt verhuren en zo genieten van het rendement dat dit oplevert. Niet zo gek dat een vakantiewoning een geliefd beleggingsobject is voor mensen met vermogen.
Vakantiewoning in eigen land: feiten & cijfers
De afgelopen jaren is de vraag naar vakantiewoningen in Nederland sterk toegenomen. Dit heeft alles te maken met de lage rentes op spaargeld en de oplopende vastgoedprijzen. Ook zijn vakantiewoningen dicht bij huis meer in trek sinds mensen in de coronaperiode hebben ontdekt dat een vakantie dicht bij huis ook leuk is. Dat het aantal mensen dat remote werkt sinds die tijd toegenomen is, speelt ook een rol.
Niet zo gek dus dat de prijzen van vakantiehuizen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Lag de gemiddelde prijs in 2021 volgens de NVM nog rond de 179.000 euro, in 2022 was dit al 223.000 euro. Inmiddels lijkt de piek voorbij. Er is nu meer aanbod en de prijzen dalen licht. Dit komt vooral door de stijging van de hypotheekrente en belastingverhogingen op tweede huizen.
Is een vakantiewoning een goede investering?
Of het aanschaffen van een vakantiewoning in eigen land een goede investering is, hangt af van je verwachtingen. Om te beginnen is een goede investering er eentje die aansluit bij je financiële plannen voor de toekomst op de korte én lange termijn.
Verder is het belangrijk om de eventuele risico’s van tevoren goed in kaart te brengen. Lijkt een vakantiehuis je een interessante investering? Zorg dan dat je eerst je doelen scherp hebt en precies weet waar je financieel en fiscaal rekening mee moet houden voordat je tot actie overgaat.
Het rendement van een vakantiehuis als belegging
Wat het potentiële rendement is van een vakantiehuis hangt van allerlei factoren af. Ga je de woning zelf verhuren en beheren of besteed je dit uit? Betreft het een relatief oud huis of is het nieuwbouw? Ligt het op een A-locatie of niet? Staat de woning op eigen grond of is er sprake van erfpacht? En gebruik je het vakantiehuis ook zelf of zie je het puur als een investering?
Koop je een vakantiewoning met als belangrijkste doel om deze zo veel mogelijk te verhuren, dan kan een woning in een vakantiepark een interessante optie zijn. Veel vakantieparken bieden een gegarandeerd netto rendement voor een langere periode, bijvoorbeeld een vast rendement voor 10 jaar.
Verdiep je uiteraard wel goed in de voorwaarden als je hiervoor kiest. Lees de kleine lettertjes zorgvuldig en informeer jezelf goed over zowel het park als de specifieke locatie. Hou er verder rekening mee dat hoge rendementen vaak maar voor een beperkte tijd worden geboden en dat er bij sommige parken een verplichte bijdrage is voor onderhoud van het park.
Beleggen in een vakantiewoning: 6 belangrijke tips
Overweeg je te beleggen in een vakantiewoning, dan zijn er een aantal belangrijke zaken om over na te denken voor je daadwerkelijk tot een investering overgaat.
1. Wed niet op één paard
Zoals je ongetwijfeld weet is de gouden regel van beleggen: spreid je kansen om zo de risico’s te beperken. Dit geldt uiteraard ook voor investeren in een vakantiewoning. Doe dit alleen met geld dat je ‘over’ hebt en steek niet al je vermogen in één object. Beleggen in fysieke stenen op een specifieke locatie brengt nou eenmaal risico’s met zich mee, zoals een markt die verandert of waardevermindering van de woning door externe factoren die je nu nog niet kunt voorzien.
2. Houd rekening met slijtage
Bij het inschatten van het rendement op een vakantiehuis moet je rekening houden met toekomstige onderhoudskosten van de woning. Zeker voor een woning die vaak wordt verhuurd, kunnen deze kosten aanzienlijk zijn. Vergeet daarom niet de afschrijvingskosten op te nemen in je financiële planning.
3. Houd rekening met de restwaarde bij verkoop
Natuurlijk hoop je dat de woning meer waard zal zijn dan de aankoopkosten als je deze in de toekomst verkoopt. Helaas is er geen garantie dat dit ook daadwerkelijk het geval zal zijn. De discounted cashflowmethode (DCF) is hierbij een waardevol instrument. Deze methode kijkt niet alleen naar het rendement in het eerste jaar, maar ook naar toekomstige kosten en een mogelijke lagere verkoopwaarde.
4. Onderschat de vaste lasten niet
Als eigenaar van een vakantiewoning moet je rekening houden met vaste lasten zoals energie, gemeentelijke belastingen, verzekeringen en mogelijke extra kosten voor beheer, erfpacht of een vaste bijdrage voor onderhoud van het vakantiepark.
5. Calculeer schommelende huurinkomsten in
De huurinkomsten van een vakantiewoning kunnen sterk fluctueren. Zo verschillen de huurprijzen in het hoog- en laagseizoen en zal de woning het ene jaar beter verhuren dan het andere. Maak een realistische schatting van je inkomsten op jaarbasis. Kies je voor verhuur tegen een vast rendement op een vakantiepark? Dan heb je hier natuurlijk geen last van.
6. Verdiep je in de lokale regelgeving
Zoek voor je tot aanschaf overgaat goed uit wat de regels en wetten zijn in de gemeente waar het object staat. Zo zijn er gemeenten die restricties opleggen aan de verkoop van vakantiehuizen om lokale inwoners te beschermen tegen stijgende vastgoedprijzen. Kortom, laat je goed informeren. Hou er verder rekening mee dat als er momenteel geen beperkende wetgeving is, dit in de toekomst kan veranderen.
Vakantiewoning en beleggen: de fiscale regels
Investeer je in een vakantiewoning, dan ben je verplicht belasting te betalen over het rendement. Dat doe je bij de aangifte inkomstenbelasting. De afgelopen jaren zijn de fiscale regels aangescherpt, waardoor het rendement onder druk staat.
Stijging van de overdrachtsbelasting
Vroeger betaalde je als koper van een recreatiewoning in Nederland 2 procent overdrachtsbelasting. Bij een aankoop van € 250.000 kwam dit neer op een kostenpost van € 5.000. Sinds 2023 is dit tarief gestegen naar 10,4 procent. Hierdoor betaal je voor dezelfde woning nu € 26.000 aan overdrachtsbelasting.
Hogere vermogensheffing
De verhuur van vakantiewoningen wordt sinds 1 januari 2023 zwaarder belast in box 3. Een tweede woning wordt beschouwd als deel van je vermogen, met een fictief rendement van 6,17 procent. Over dit rendement wordt 32 procent belasting geheven. Een lening, zoals een hypotheek, kun je aftrekken in box 3. De rente op een tweede hypotheek is niet aftrekbaar.
Toekomstige belastingplannen
De kans is groot dat er in 2026 een nieuw systeem voor box 3 wordt geïntroduceerd. Het fictieve rendement zal dan naar verwachting vervangen worden door het werkelijke rendement, oftewel de daadwerkelijke huuropbrengsten.
Beleggen vakantiehuis voor ondernemers
Ben je ondernemer met een bv? Dan kan het investeren in een vakantiewoning via je onderneming financieel aantrekkelijk zijn. Je betaalt vennootschapsbelasting over de huurinkomsten, maar kunt verschillende kosten aftrekken, zoals uitgaven voor inventaris, parkbeheer, onderhoud, exploitatie, vaste lasten en de hypotheekrente. Ook kun je (deels) de btw terugkrijgen. Dit kan financieel voordelig uitpakken en biedt mogelijkheden om je investering te optimaliseren. Ons advies is om altijd een fiscaal expert te raadplegen wanneer je als ondernemer met een bv van plan bent een vakantiewoning te kopen.
Is beleggen in een vakantiewoning slim?
Tot voor kort was het kopen van een vakantiehuis in Nederland een populaire investering. Het idee was simpel: haal je geld van de bank en investeer in een vakantiewoning. Dat is een waardevaste belegging en zorgt voor extra vermogen.
Inmiddels is er aardig wat veranderd. Door de verhoging van de overdrachtsbelasting, de belasting op fictief rendement en de stijgende hypotheekrentes is investeren in vakantiewoningen minder aantrekkelijk geworden.
Toch kan investeren in een vakantiewoning nog steeds interessant zijn. Niet alleen financieel, maar een vakantiehuis kan naast een aantrekkelijk rendement ook plezier opleveren. En dat is natuurlijk ook veel waard.
