Situaties in de praktijk
In de praktijk zien we vaak dat als bedrijven stoppen de bedrijfswoning bewoond blijft zonder dat er iets verandert aan de bestemming van het perceel. Meestal is dat geen probleem en gebruiken de bewoners de woning feitelijk gewoon als privéwoning. Planologisch ontstaat er dan wel ongemerkt een illegale situatie want in die woning mag officieel alleen worden gewoond door bewoners die een functionele binding hebben met het bijbehorende bedrijf. En dat bedrijf is er niet meer.
Wat we ook zien is dat bedrijven tot de conclusie komen dat de bestaande bedrijfswoning eigenlijk niet meer noodzakelijk is en dat er plannen zijn deze woning los van het bedrijf te verkopen.
Daarnaast zien we situaties dat een bedrijfswoning al jaren geleden is gekocht door iemand die bij het bedrijf werkt en dat de noodzaak voor het bedrijf om iemand bij het bedrijf te hebben wonen in de loop van de tijd is verdwenen omdat de procesvoering en het toezicht volledig gedigitaliseerd is. De eigenaren van de woning bewonen de woning in dat geval ongemerkt dus als privéwoning. Geen probleem, totdat het moment aangekomen is dat ze de woning willen gaan verkopen.
Want omdat de woning in de drie hierboven beschreven situaties planologisch nog steeds een bedrijfswoning is, kan dat grote gevolgen hebben voor de verkoopbaarheid én de waarde van de woning.
Waarom een bedrijfswoning vaak minder waard is
Een bedrijfswoning mag alleen worden bewoond door iemand die functioneel verbonden is aan het bedrijf. Dat betekent:
- Een veel beperktere groep kopers;
- Vaak beperktere financieringsmogelijkheden door banken
- Een lagere marktwaarde (afhankelijk van de ligging en omstandigheden 10% tot 50%)
Voor veel ondernemers of eigenaren van bedrijfswoningen komt dat pas aan het licht wanneer zij willen verkopen.
De bedrijfswoning omzetten naar een gewone privéwoning: kan dat?
In veel gevallen is het mogelijk om de bestemming van de woning om te zetten naar een gewone privéwoning. De woning wordt hierdoor veel beter verkoopbaar en stijgt in waarde. De gemeente zal echter toestemming moeten geven voor de omzetting van de bestemming van de woning. Hiervoor zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd waarmee ook de nodige (leges)kosten gemoeid zijn. Gemeenten hebben meestal beleid vastgesteld waaraan zij een dergelijk verzoek toetsen en kijken vooral naar de volgende aspecten:
- Zijn de oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten beëindigd
- Ontbreekt de functionele binding
- Wordt de woning feitelijk al jarenlang als normale woning gebruikt
- Past een reguliere woonbestemming in de omgeving
- Is er een aanvaardbaar leef- en verblijfklimaat bij de woning
- Zijn er geen milieutechnische belemmeringen voor omliggende bedrijven
Mocht omzetting naar een gewone privéwoning in ruimtelijk opzicht niet haalbaar blijken, bijvoorbeeld vanwege blijvende hinder door bedrijfsactiviteiten in de omgeving, dan is de omzetting naar de status van ‘voormalige bedrijfswoning’ of plattelandswoning wellicht wel mogelijk. De categorie bedrijfswoningen die hiervoor in aanmerking komen is in de Omgevingswet vergroot. Dit is een soort tussenoplossing waarmee ook een betere planologische status wordt bereikt zodat de waarde toeneemt en de woning in bredere kring verkocht kan worden.
Hoe pak ik dit het beste aan?
Voordat je een officiële omgevingsvergunning aanvraagt bij de gemeente is het verstandig eerst een conceptverzoek (ook wel principeverzoek genoemd) te doen bij de gemeente om je voornemen te bespreken. Je krijgt dan meer duidelijkheid of de gemeente in beginsel wil meewerken aan de omzetting en krijgt te horen hoe uitgebreid je de aanvraag om een omgevingsvergunning moet motiveren, welke procedure je moet doorlopen en met welke legeskosten je te maken krijgt.
De legeskosten voor zo’n conceptverzoek zijn vaak te overzien en je krijgt hiermee de duidelijkheid die je wilt hebben om verder te kunnen gaan.
Waarom een goede onderbouwing van een conceptverzoek helpt
Een goede beoordeling van een conceptverzoek is belangrijk. Meestal dient een aanvraag te worden gedaan via het Omgevingsloket maar bij sommige gemeenten kan het nog direct via een formulier op hun eigen website. In de praktijk worden verzoeken om een conceptverzoek op allerlei mogelijk manieren gemotiveerd. Soms wordt het verzoek te simpel ingestoken en amper onderbouwt. De gemeente kan zo niet zien of je goed over het verzoek hebt nagedacht en wat je precies wilt. Dit kan eerder tot een negatief oordeel leiden. Soms wordt het verzoek al te uitgebreid gedaan waardoor er al kosten worden gemaakt zonder dat dat echt nodig is omdat je eigenlijk met je conceptverzoek eerst wil weten wat het standpunt van de gemeente is voordat je allerlei kosten gaat maken.
RechtenRoute adviseert en begeleidt ondernemers en agrariërs bij het omzetten van hun bedrijfswoning naar een reguliere woning of een plattelandswoning. Wij werken met een “onderbouwing conceptverzoek” dat op maat wordt gemaakt naar jouw situatie en waar precies genoeg in staat om de gemeente een goede beoordeling te laten maken van je verzoek. De gemeente ziet dat jouw verzoek serieus is en zorgvuldig is voorbereid. Hiermee vergroot je je kansen op een positieve reactie van de gemeente. Wij hanteren een betaalbaar tarief voor het opstellen van deze onderbouwing.
Wacht niet tot verkoopproblemen ontstaan
Veel eigenaren van bedrijfswoningen ontdekken pas bij het aanvragen of wijzigen van een hypotheek of bij de verkoop van hun bedrijfswoning dat de woning lastig te financieren is, lastig te verkopen is en een lagere waarde vertegenwoordigt. Wacht dus niet te lang en onderzoek of het in jouw geval verstandig is de bestemming van je bedrijfswoning om te zetten zodat je je toekomstige verkoopmogelijkheden verbetert.
