Denk je eraan om een bedrijfspand te kopen in plaats van te huren? In de huidige markt kan dat een uitgelezen kans zijn. Lees verder om te ontdekken hoe je hier als ondernemer gebruik van kunt maken. Plus inzichten over financiering, de rol van makelaars, kosten, aftrekposten en meer.

In het kort

  • Profiteer in 2025 van dalende vastgoedprijzen en meer aanbod om een bedrijfspand te kopen.
  • Kies slim tussen financiering via privé, bv of non-bancaire lening.
  • Check eigendom en bodemkwaliteit en let op mondelinge toezeggingen.
  • Bereid je voor op btw, overdrachtsbelasting en verplichte verduurzaming.

Inhoudsopgave

Snel inzicht in de belangrijkste ondernemerszaken: met de Top 3 Scans van De Zaak: de AOV Scan, de Aftrekposten Scan en de Pensioen Scan

Is het slim om nu een bedrijfspand te kopen?

De huidige onrust in de wereld en de stijgende energieprijzen hebben duidelijk impact gehad op de waarde van commercieel vastgoed, die stevig is gedaald. Daarnaast zorgen wijzigingen in overheidsbeleid ervoor dat vastgoedbeleggers voorzichtig zijn. Sommigen kiezen er zelfs voor hun vastgoed te verkopen vanwege een te laag rendement.

Hierdoor neemt het aanbod toe, terwijl de vraag afneemt. Dit biedt kansen voor ondernemers, waarvoor bedrijfspanden immers geen beleggingsobjecten zijn, maar een investering die moet bijdragen aan de groei van hun bedrijf.

Financiering van bedrijfsruimtes

Als je directeur-grootaandeelhouder van een bv bent, dan heb je de volgende keuze: financier je het nieuwe bedrijfspand met geld uit je bv of privé? In het ene geval wordt de bv eigenaar van het pand en in het andere geval wordt jij privé-eigenaar.

Denk goed na over de keuze, want die heeft financiële en fiscale gevolgen. In veel gevallen is het gunstiger dat de bv het pand financiert. Vraag je belastingadviseur of boekhouder om advies.

Zakelijke hypotheek

Een bedrijfspand kopen kan met een zakelijke hypotheek. Houd er rekening mee dat je een deel zelf moet financieren met eigen geld (circa 10 tot 30 procent van de marktwaarde), dit verschilt per aanbieder van de hypotheek.

Non-bancaire financiering

Non-bancaire vastgoedfinancieringen zijn sterk in opkomst in Nederland. Non-bancaire financiering omvat alle zakelijke leningen die niet door een bank worden aangeboden. Hiermee kun je soms sneller een bedrijfspand kopen.

Tips voor het zoeken naar de juiste bedrijfsruimte

Wel of geen makelaar

Gemiddeld ligt de courtage van een makelaar om je te helpen zoeken naar de perfecte locatie rond de 1,63 procent van de aankoopsom (excl. btw). Je kunt veel geld besparen door zelf op zoek te gaan naar een ruimte. Dat kan via websites als Funda in business of Marktplaats – zeker als je in een plaats zoekt waar de concurrentie niet al te groot is.

Zijn er meer kapers op de kust? Dan kan het slim zijn om toch een makelaar in te schakelen. Diegene krijgt het aanbod net wat eerder binnen dan dat het op een website verschijnt. Je kunt een makelaar ook inschakelen voor een deel van zijn diensten, zoals de onderhandelingen, het maken van een koopplan of taxaties. Je betaalt dan alleen voor de geleverde dienst.

Kijk in het Kadaster

Voordat je de koopovereenkomst sluit, is het verstandig eerst het Kadaster te raadplegen. Met behulp van het ‘kadastrale bericht eigendom’ kun je checken of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. En ook gegevens over de plaats, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar van het perceel. Het kadastraal bericht is openbaar. Tegen een kleine vergoeding ontvang je direct een overzicht van de opgevraagde gegevens.

Laat bodemonderzoek doen

Om niet voor nare verrassingen komen te staan en later aansprakelijk gesteld te worden, kun je een onderzoek instellen naar de verwerking van asbeststoffen en naar bodemverontreiniging. Laat desnoods het recht op een bodemonderzoek opnemen in de koopovereenkomst. Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat het onderzoek negatief uitvalt. Sommige gemeenten eisen een schoongrondverklaring bij nieuwbouw of uitbreiding op een bestaand perceel.

De koopovereenkomst: let op met toezeggingen

Pas op met toezeggingen als je een pand bezoekt dat je aanspreekt. In tegenstelling tot het kopen van woonruimte geldt bij een bedrijfspand kopen wel de mondelinge koopovereenkomst. Officieel is de koop gesloten als jouw bod is aanvaard.

Controle Belastingdienst

Whitepaper Controle Belastingdienst

Controle van de Belastingdienst: Wat nu?! Hoe vaak gebeurt het, hoe voorkom je het en stappenplan als het tóch gebeurt.

Kosten en aftrekposten wanneer je een bedrijfspand koopt

Btw over een nieuw pand

Over een pand tot en met twee jaar oud moet je btw betalen. Een bedrijfspand kopen dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is vrij van btw.

Je kunt samen met de verkoper besluiten om toch btw te betalen over de aankoop en profiteren van aftrek van de voorbelasting. Voorwaarde is dat je het pand voor minimaal 90 procent gebruikt voor belaste bedrijfsactiviteiten. Dit geldt voor het jaar waarin je het pand koopt en voor het boekjaar daarop. Voor een aantal sectoren geldt dat ondernemers het bedrijfspand maar voor 70 procent hoeven te gebruiken voor met btw belaste prestaties: reisbureaus, arbodiensten of makelaarskantoren.

Laat je accountant of makelaar beoordelen of het verstandig is btw te rekenen.

Overdrachtsbelasting

Bij het kopen van een bedrijfspand is 10,4 procent overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze is niet aftrekbaar als kosten voor de onderneming. Je kunt de overdrachtsbelasting wel optellen bij de waarde van de bedrijfsruimte en hierop afschrijven. Als er met btw wordt gewerkt, kan hier soms vrijstelling voor worden aangevraagd.

Investeringsaftrek

De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Als je een pand koopt waarin je jouw onderneming vestigt, heb je dan ook recht op investeringsaftrek.

Let op: voor de grond waar het pand op staat, heb je nooit recht op investeringsaftrek. Je moet dus de waarde van het pand en de waarde van de grond apart (laten) bepalen. Hier zie je tot welk bedrag je investeringsaftrek kunt toepassen.

Aankoopkosten 

Als je het pand tot je ondernemingsvermogen rekent, moet je voor de waardering van de bedrijfsruimte op de balans van je onderneming ook de aankoopkosten bij de koopsom optellen.

De aankoopkosten, notariskosten en makelaarskosten kun je rechtstreeks in de kosten boeken. De overdrachtsbelasting moet je op de balans activeren en daarover afschrijven.

Verplichte verduurzaming

Veel ondernemers staan voor de opdracht hun bedrijfspand te verduurzamen, zoals de verplichting voor kantoren om minimaal energielabel C te behalen. Dit kan soms aanzienlijke investeringen vereisen. Gelukkig zijn er voor deze duurzame aanpassingen diverse belastingvoordelen en subsidies beschikbaar die je kunnen helpen de kosten te drukken. Ondernemers die een eigen pand willen kopen, moeten rekening houden met strengere handhaving van verduurzamingsregels.

Is jouw pensioenpot al gevuld voor een zorgeloze oude dag? Check binnen 2 minuten welke pensioenopties voor jou (fiscaal) het beste zijn. Start de gratis Pensioen Scan van De Zaak.

Lees ook…
Je hebt bedrijfsruimte nodig om te kunnen ondernemen. Of het nou gaat om een huurpand, een bedrijfspand of een kantoor aan huis, de vraag is altijd: Is…
Sta je als ondernemer voor de keuze om een bedrijfspand te huren of te kopen? In dit artikel leggen we de voor- en nadelen van beide opties uit. Ontdek…