Inhoudsopgave
Wat voor soort bedrijfsruimte huur je?
Huur je een bedrijfsruimte? Huurverhoging van bedrijfsruimte is geen wettelijk recht maar een contractueel recht. Dat wil zeggen dat huurindexatie altijd vastgelegd moet worden in een huurcontract. Sinds 2021 mag de overheid de contractsvrijheid tussen huurders en verhuurders beperken.
In dit artikel lees je 11 veelgestelde vragen over de huur en verhuur van bedrijfsruimte.
Wat voor soort bedrijfsruimte huur je?
Om te zien welke opties je hebt, is het allereerst belangrijk na te gaan wat voor soort bedrijfsruimte je huurt. Wettelijk gezien wordt er onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes.
Middenstandsbedrijfsruimte
Een middenstandsbedrijfsruimte is een ruimte of lokaal dat toegankelijk is voor het publiek met een direct verkooppunt van producten of diensten. Denk bijvoorbeeld aan een restaurant, winkel, een hotel of camping. Een middenstandsbedrijfsruimte wordt ook wel 290-bedrijfsruimte genoemd (naar artikel 7:290 BW).
Valt je bedrijfsruimte hieronder? Dan geniet je van uitgebreide huurbescherming conform de Huurwet. Regels voor een middenstandsbedrijfsruimte gaan namelijk uit van een grote mate van bescherming van de huurder.
Zo moet een huurcontract worden aangegaan voor minimaal vijf jaar, waarbij de huurprijs vaststaat. Gebruikelijk is een huurperiode van twee keer vijf jaar waarin na vijf jaar een herziening van de oorspronkelijke huurprijs plaatsvindt.
Huur verhogen mag dus pas na de eerste vijf jaar. Je kunt met de verhuurder onderhandelen over een nieuwe huurprijs of regels volgen die hierover zijn opgenomen in het huurcontract.
Lukt het niet om samen met de verhuurder een nieuwe huurprijs vast te stellen? Dan kan de kantonrechter een nieuwe huurprijs vaststellen. Die zal onder meer kijken naar huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt.
Overige bedrijfsruimtes
De bescherming als huurder is een stuk kleiner als je een ‘overige bedrijfsruimte’ huurt. Alle andere soorten bedrijfsruimtes vallen onder deze categorie en heten ook wel 230a-bedrijfsruimten (naar artikel 7:230a BW). Het bekendste voorbeeld hiervan is de kantoorruimte. Ook magazijnen, fabrieken en showrooms vallen onder ‘overige bedrijfsruimtes’.
Een huurovereenkomst van een bedrijfspand dat valt onder ‘overige bedrijfsruimte’ gaat uit van een grote mate van contractvrijheid tussen huurder en verhuurder. De nadruk ligt dus veel minder op bescherming van de huurder.
Dat heeft gevolgen voor eventuele huurverhoging. Je maakt namelijk samen met de verhuurder afspraken over de huurverhoging. Bijvoorbeeld een jaarlijkse onderhandeling over de nieuwe huurprijs, een vast percentage, een afgesproken bedrag of een bepaalde periode geen huurverhoging.
Let op: voor overige bedrijfsruimtes geldt dat de rechter tijdens de huurperiode niet kan ingrijpen in de contractueel overeengekomen prijs. Dat is dus anders dan bij een middenstandsbedrijfsruimte.
Inflatie en periodieke indexering huurprijs: hoe zit dat precies?
Staat de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimtes dan voor elke vijf jaar muurvast? Nee, want periodieke indexering is wel toegestaan als daarover een bepaling is opgenomen in de huurovereenkomst.
Maximale huurverhoging bedrijfspand
Bij het bepalen van de huurverhoging mogen verhuurders maximaal het percentage van de CPI volgen. Dat is de maatstaf waarmee de jaarlijkse inflatie wordt gemeten.
Op de website van het CBS vind je een rekentool waar de huurverhoging berekend kan worden. Nagenoeg alle huurovereenkomsten van bedrijfsruimten hebben een periodieke indexering opgenomen. De kans is dus groot dat je huur jaarlijks stijgt, ook als huurder van een middenstandsbedrijfsruimte.
Zakelijke huurverhoging van 10 procent in 2023
Dat betekent dus dat verhuurders in hun recht staan wanneer ze in 2023 een huurverhoging van 10 procent doorvoeren. Dat was namelijk de consumentenprijsindex (CPI) van 2022 (belangrijke indicator voor inflatie).
Betaalde je voorheen 1000 euro per maand? Dan mag je nieuwe huur niet hoger worden dan: 1000 x 1,10 = 1100 euro per maand.
Op de website van het CBS kun je met enkele gegevens uit je huurcontract berekenen hoeveel jouw huurprijs maximaal mag stijgen in 2023.
Verwachtingen zakelijke huurverhoging 2024 niet meer dan 4 procent
Als we naar de CPI 2023 kijken, zullen de huurprijzen in 2024 minder hard stijgen. Tot en met oktober 2023 hadden we te maken met een gemiddelde inflatie van 4,4 procent.
Dat betekent in hetzelfde rekenvoorbeeld met een huur van € 1000 een maximale huurverhoging van 1000 x 1,04 = 1040 euro per maand.
Mag een verhuurder altijd een jaarlijkse huurverhoging doorvoeren als indexering is opgenomen in het huurcontract?
Indexering of niet, je bent zeker niet altijd overgeleverd aan de grillen van je verhuurder. De rechter kan enige bescherming bieden. Zo zijn er flink wat ondernemers in coronatijd naar de rechter gestapt met het verzoek tot huurvermindering. In veel gevallen werd dit toegekend, vanwege omzetverlies door lockdowns en andere restricties. Er zijn dus uitzonderingen op de regel.
Welke factoren beïnvloeden de huurverhoging van een bedrijfsruimte?
Een huurverhoging van een bedrijfsruimte kan door verschillende factoren worden beïnvloed. We zetten er een aantal voor je op een rijtje. Vergeet alleen niet dat middenstandsbedrijfsruimtes beter beschermd zijn en de huurprijs pas na vijf jaar mag worden verhoogd (jaarlijkse prijsindexatie uitgezonderd).
- Huurovereenkomst: welke voorwaarden zijn opgenomen in de huurovereenkomst? Staat er bijvoorbeeld iets in over periode-indexering?
- Type bedrijfsruimte: zoals eerder beschreven geniet je meer bescherming als je een middenstandsbedrijfsruimte huurt dan als je een ruimte huurt die valt onder overige bedrijfsruimtes.
- Marktwaarde: de waarde van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving kan de huurprijs beïnvloeden. Stijgen de marktprijzen hard? Dan kan de verhuurder een hogere huurprijs rechtvaardigen op basis van vraag en aanbod.
- Onderhoudskosten: heeft de verhuurder veel onderhoudskosten of aanzienlijke investeringen gedaan in onderhoud of verbetering van de bedrijfsruimte? Dit kan een reden zijn voor een huurverhoging.
- Onderhandelingsvaardigheden: de laatste factor is zeker geen onbelangrijke. Je vaardigheden en strategieën om in onderhandeling te gaan met een verhuurder kan veel opleveren. Zo kan een verhuurder uit coulance een huurkorting toekennen.
Weet je niet zeker of een bepaalde huurverhoging wel eerlijk is gezien de marktomstandigheden? Raadpleeg dan een juridisch adviseur of vastgoedmakelaar die bekend is met de lokale markt. Zo krijg je meer inzicht in specifieke factoren die bijdragen aan de huurverhoging en ben je beter voorbereid op onderhandelen.
Gratis whitepaper: Belastingdienst Controle, wat nu?!
Hoe vaak gebeurt het, hoe voorkom je het en stappenplan als het tóch gebeurt.
Hoe kun je bezwaar maken tegen een aangekondigde huurverhoging?
Ben je het niet eens met de voorgestelde zakelijke huurverhoging? Dan kun je bezwaar maken, bijvoorbeeld aan de hand van onderstaand stappenplan:
- Controleer de huurovereenkomst: lees de overeenkomst zorgvuldig door en check of er bepalingen zijn opgenomen over huurverhogingen of periodieke indexering.
- Onderzoek de reden van de huurverhoging: vraag je verhuurder om de reden(en) van de huurverhoging.
- Onderhandel met de verhuurder: ga het gesprek aan met de verhuurder en maak je bezwaren kenbaar. Bespreek je zorgen over de verhoging en probeer tot een compromis te komen.
- Maak schriftelijk bezwaar: levert onderhandelen niet het gewenste resultaat op? Maak dan schriftelijk bezwaar en dien deze in bij je verhuurder. Voeg alle relevante correspondentie en documentatie toe.
- Zoek juridisch advies: als onderhandelen niets oplevert, kun je juridisch advies inwinnen bij een gespecialiseerde advocaat op het gebied van vastgoed- of huurrecht. Zo’n specialist zal je zaak beoordelen, kijken welke juridische opties je hebt en verdere stappen ondernemen.
Zijn er alternatieven voor het huren van een bedrijfsruimte?
Nemen je huurkosten alsmaar toe en ben je op zoek naar een alternatief voor het huren van een bedrijfspand? Dan heb je een aantal opties:
- Je kunt een bedrijfspand kopen.
- Je kunt een gedeelde ruimte huren als dat mogelijk is voor jouw type onderneming. Dit werkt niet alleen kostenbesparend, maar je kunt ook resources delen met andere ondernemers.
- Virtuele kantoren: heb je niet per se een fysieke ruimte nodig en werk je voornamelijk op afstand? Overweeg dan een virtueel kantoor.
- Ben je starter? Dan kun kijken naar bedrijfsincubators en accelerators. Dit zijn programma’s voor startende bedrijven die ondersteuning bieden op het gebied van mentorship, toegang tot gedeelde werkruimtes, financiering en andere middelen.
