Inhoudsopgave
Wat is herfinanciering van vastgoed?
Herfinanciering verwijst naar een proces waarbij je de bestaande lening of hypotheek op je vastgoed vervangt door een nieuwe lening met betere voorwaarden. Het doel is evident: financieel voordeel behalen zoals lagere rentetarieven, verhoogde liquiditeit, herstructurering van schulden, of verlenging looptijd van lening.
Vijf scenario’s waarbij herfinanciering uitkomst biedt
1. Rente
Zowel als de rente daalt, zoals afgelopen jaren, als wanneer de rente stijgt, zoals nu, is het interessant om herfinanciering van je vastgoed te overwegen.
De afgelopen jaren was het door de dalende rente ondanks een boeterente goedkoper om een bestaande lening op een bedrijfspand over te sluiten.
Nu stijgt de rente en is de situatie anders. Als je nu om wat voor reden dan ook, je rentevaste periode loopt af, je moet een bestaande lening op je pand oversluiten, waarschijnlijk ga je meer rente betalen.
Maar ook nu, bij stijgende rente, is het interessant om herfinanciering te overwegen. Want stel, de rente blijft stijgen, dan kun je overwegen om nu al je lening over te sluiten tegen de rente van nu. Je betaalt die paar jaar wel even meer omdat je boeterente moet betalen, maar je hebt wel zekerheid voor daarna.
Of stel dat je de lening op een bedrijfspand kunt overzetten naar een aflossingsvrije hypotheek. En je zo, ondanks de hogere rente, meer geld overhoudt om te ondernemen. Ook in zo’n situatie is herfinanciering een interessante optie.
2. Eigen middelen
Stel je hebt je eigen middelen ingezet om destijds een bedrijfspand te kunnen financieren, en je hebt dat geld nu nodig om te kunnen investeren in de groei van je bedrijf. Dan kan herfinanciering een goede oplossing zijn. Je kunt dan je eigen geld vrijmaken om te investeren in iets anders. Dat kan ook zijn in ander vastgoed. Als het rendement op dat vastgoed hoger is dan de rente op de financiering, verdien je als ondernemer geld aan je lening en maak je met dezelfde hoeveelheid middelen een hoger rendement dan wanneer je dat geld alleen had ingezet op de financiering van een pand.
3. Waardestijging
Als je als ondernemer een aantal jaren geleden een pand aankocht dat nu flink in waarde is gestegen, dan heb je overwaarde op dat pand. Overwaarde is een goede reden voor herfinanciering. Op die manier kun je de overwaarde beschikbaar maken voor nieuwe investeringen. Stel je hebt destijds je vastgoed van € 100.000 voor 70% gefinancierd. Dat is een gebruikelijke financieringsverhouding in zakelijk vastgoed. En het pand is nu € 140.000 waard, dan kun je nu € 98.000 lenen waarmee je investeringen kunt doen.
Maar uiteraard kan je het vrijgekomen kapitaal ook inzetten voor een investering in een van je bedrijfsdoelen als werknemers, innovatie of verduurzaming.
4. Verbetering en verduurzaming
Kantoorpanden moeten vanaf 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben om nog verhuurd te mogen worden. Dus investeren in verduurzamen moet! Bij residentieel vastgoed bedoeld voor bewoning zijn er ook veel veranderingen op komst, zoals de puntengrens voor de huur die omhoog gaat.
Vanaf 2024 moet een woning minimaal 187 punten hebben om een huur van € 1.100 te mogen vragen, nu ligt die grens nog op 141 punten. Dat betekent dat er moet worden geïnvesteerd in de verbetering en verduurzaming van dit vastgoed.
5. Leningen samenvoegen
Voor vastgoedbeleggers kan het op dit moment interessant zijn om verschillende leningen over te sluiten naar 1 lening, om op die manier liquide geld te verkrijgen voor de verbetering van de huidige vastgoedportefeuille of meerdere doelen als én investeren in vastgoed én vrijspelen van werkkapitaal.
Voor ondernemers biedt het samenvoegen van meerdere leningen de mogelijkheid tot nieuwe investeringsdoelen als bijvoorbeeld het verkrijgen van meer werkkapitaal, én investeren in automatisering.
Whitepaper Controle Belastingdienst
Tip: Evalueer vooraf de marktomstandigheden én je eigen situatie. Beiden spelen een belangrijke rol bij de keuze voor herfinanciering.
Tip: Verdiep je goed in de markt van aanbieders van herfinanciering. Er zijn naast banken veel non-bancaire partijen bij wie je terecht kunt voor het oversluiten van leningen.
Tip: probeer flexibiliteit in te bouwen bij herfinanciering van je vastgoed. Het kan interessant zijn om een alternatieve aanwendbaarheid van een pand in je contract op te nemen. Op die manier kun je bijvoorbeeld straks een winkelpand ook verhuren als woonpand. Of mag je als ondernemer een deel van je bedrijfspand verhuren als je het niet nodig hebt.
Tip: Laat je adviseren, want er is meer mogelijk dan je denkt bij herfinanciering.
