Er zijn een aantal variabelen die doorgaans worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek die u kunt krijgen. Dit zijn:
- Uw inkomsten;
- Inkomsten van een eventuele partner;
- Eventuele schulden of betalingsverplichtingen, zoals alimentatie;
- De hoogte van eerdere hypotheken;
- De hypotheekrente;
- Uw leeftijd;
- De martkwaarde van het huis.
De hypotheekverstrekker volgt vrijwel altijd de Gedragscode Hypothecaire Verstrekkers en maakt een berekening op basis van wat u maandelijks zou kunnen betalen. Voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar, houdt hij de toetsrente van het Contactorgaan Hypothecair Financiers (een samenwerkingsverband van banken, verzekeraars en pensioenfondsen) aan. In het tweede kwartaal van 2014 is dit 5 procent.
Daarnaast wordt gerekend met woonquotes. Het Nibud stelt cijfers vast om een maximum te stellen aan het percentage van uw bruto inkomen dat u aan bruto hypotheeklasten mag besteden. Dit voorkomt dat u in financiële problemen komt. Dit percentage wordt hoger naarmate u meer verdient. De woonquotes vindt u hier (pdf). AOW’ers kunnen iets meer aan woonlasten betalen dan niet-AOW’ers. U kunt ook iets minder hypotheek krijgen als u NHG-garantie hebt omdat hier ook kosten aan zijn bervonden.
Strenger
Na de kredietcrisis zijn in 2011 de regels rond hypotheken aangescherpt. Er mag nog maar in zeer uitzonderlijke gevallen van bovenstaande regels worden afgeweken. Ook mag de hypotheek dit jaar maximaal 104 procent van de waarde van de woning bedragen. Dit wordt elk jaar een procent minder, tot 100 procent in 2018. Startende kopers moeten sinds 2013 hun hele hypotheek annuitair aflossen.
Online zijn verschillende tools te vinden om uw maximale hypotheek te berekenen, maar een echt betrouwbare schatting krijgt u meestal pas in een gesprek met een expert, die alle factoren meeneemt. Om een indicatie te geven: de maximale hypotheek is meestal tussen de 4 en 5 keer uw bruto jaarinkomen.
Ondernemer
Als u ondernemer bent, is het iets lastiger dit bruto inkomen te berekenen omdat u meestal een variabel inkomen heeft. De bank kijkt om uw hypotheek te kunnen berekenen daarom meestal naar uw inkomen van de laatste drie jaar. Het gemiddelde van de afgelopen drie jaar wordt als ijkpunt genomen, al kan dit nooit meer zijn dan wat u in het laatste jaar hebt verdiend. Een rekenvoorbeeld:
| 2011 | € 30.000 |
| 2012 | € 35.000 |
| 2013 | € 40.000 |
Hypotheek-inkomen: € 35.000
| 2011 | € 35.000 |
| 2012 | € 40.000 |
| 2013 | € 30.000 |
Hypotheek-inkomen: € 30.000
Daarnaast let de bank op uw bedrijfsvooruitzichten. Variabelen als uw eigen vermogen, uw vreemd vermogen, uw solvabiliteit, uw rentabiliteit, uw cashflow en uw werkkapitaal worden ook meegenomen.
Om een maximale hypotheek te berekenen, kijkt een hypotheekverstrekker naar uw ontwikkeling als ondernemer (neemt uw eigen vermogen toe? Kunt u aan uw betalingsverplichtingen voldoen? Is uw onderneming winstgevend? Komt er meer geld binnen dan er uitgaat? Heeft u meer eigen en lang vreemd vermogen dan u in uw vaste activa hebt geïnvesteerd) en berekent op basis hiervan of u in de toekomst aan uw hypotheeklasten kunt voldoen. Dit is dus best een ingewikkelde berekening.
Als u directeur-grootaandeelhouder bent, kijkt de bank voor het berekenen van uw hypotheek zowel naar het bedrijfsresultaat van de afgelopen drie jaar als naar uw salaris op de loonlijst van de b.v. Dit wordt bij elkaar opgeteld. Daarnaast worden ook de andere bedrijfsaspecten meegenomen.
Als u nog geen drie jaar actief bent als ondernemer, worden naar uw vooruitzichten gekeken. Toch is het dan lastiger om een hypotheek te kunnen krijgen.
Dit kennisartikel is tot stand gekomen in samenwerking met onze kennispartner SNS Bank.
