Op zoek naar een pand
Elke makelaar is bereid om je te helpen bij jouw zoektocht naar de perfecte locatie. Tegen een passende courtage natuurlijk. Gemiddeld ligt die courtage rond de 1,63% van de aankoopsom (excl. btw). Je kunt veel geld besparen door zelf op zoek te gaan naar een ruimte. Dat gaat gemakkelijk via websites als Funda in business of Marktplaats, zeker als je in een plaats zoekt waar de concurrentie niet al te groot is.
Zijn er meer kapers op de kust, dan kan het slim zijn om toch een makelaar in te schakelen. Hij krijgt het aanbod net wat eerder binnen dan dat het op een website verschijnt. Je kunt een makelaar ook inschakelen voor een deel van zijn diensten, bijvoorbeeld alleen voor de onderhandelingen, het maken van een koopplan of taxaties. Je betaalt dan alleen voor de geleverde dienst.
Snel zekerheid over jouw zakelijke hypotheek opties op vastgoed? Doe de Quickscan en hoor binnen twee werkdagen welke leensom haalbaar is.
Kijk in het kadaster
Voordat je de koopovereenkomst sluit, is het verstandig eerst het kadaster te raadplegen. Met behulp van het ‘kadastrale bericht eigendom’ kun je checken of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. Ook staan in het kadastrale bericht onder meer gegevens over de plaats, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar van het perceel. Het kadastraal bericht is openbaar. Tegen een kleine vergoeding ontvang je direct een overzicht van de opgevraagde gegevens.
Bodemonderzoek
Om niet voor nare verassingen komen te staan en later aansprakelijk gesteld te worden, kun je een onderzoek instellen naar de verwerking van asbeststoffen en naar bodemverontreiniging. Laat desnoods het recht op een bodemonderzoek opnemen in de koopovereenkomst. Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat het bodemonderzoek negatief uitvalt. Sommige gemeenten eisen een schoongrondverklaring bij nieuwbouw of uitbreiding op een bestaand perceel.
De koopovereenkomst
Pas op met toezeggingen als je een pand bezoekt dat je aanspreekt. In tegenstelling tot de aankoop van woonruimte geldt bij de aankoop van een bedrijfsruimte wel de mondelinge koopovereenkomst. Officieel is de koop gesloten als jouw bod is aanvaard.
Over een nieuw pand – tot en met een twee jaar oud – moet je
btw betalen. De aankoop van een pand dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is vrij van btw.
Je kunt samen met de verkoper besluiten om toch btw te betalen over de aankoop en profiteren van aftrek van de voorbelasting. Voorwaarde is dat je het pand voor minimaal 90% gebruikt voor belaste bedrijfsactiviteiten. Dit geldt voor het jaar waarin je het pand koopt en voor het boekjaar daarop. Voor een aantal sectoren geldt dat ondernemers het bedrijfspand maar voor 70% hoeven te gebruiken voor met btw belaste prestaties:
- Makelaardijen in onroerende zaken, inclusief het bezorgen van hypotheken en verzekeringen
- De reisbureaubranche, inclusief het bemiddelen als tussenpersoon bij verzekeringen
- Juridisch zelfstandige ARBO-diensten
- Werkgeversorganisaties
Laat je accountant of makelaar beoordelen of het verstandig is btw te rekenen. Overigens hoeven koper en verkoper geen gezamenlijk formeel verzoek meer te doen bij de inspecteur, als de levering met btw in een notariële akte is vastgelegd.
Belaste verkoop is niet mogelijk als de verkoop van het pand onderdeel is van de verkoop van het hele bedrijf of de verkoper valt onder de landbouwregeling.
Overdrachtsbelasting
Bij het kopen van een bedrijfsruimte is 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze is niet aftrekbaar als kosten voor de onderneming. Je kunt de overdrachtsbelasting wel optellen bij de waarde van de bedrijfsruimte en hierop afschrijven. Als er met btw wordt gewerkt kan hier soms vrijstelling voor worden aangevraagd.
Als je directeur-grootaandeelhouder van een
BV bent, dan heb je de volgende keuze: financier je het nieuwe bedrijfspand met geld uit je BV of privé? In het ene geval wordt de BV eigenaar van het pand en in het andere geval wordt jij privé-eigenaar. Denk goed na over de keuze, want die heeft financiële en fiscale gevolgen. In veel gevallen is het gunstiger dat de BV het bedrijfspand financiert. Vraag je
belastingadviseur of
boekhouder om advies.
Investeringsaftrek
De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Als je een pand koopt waarin je jouw onderneming vestigt, heb je dan ook recht op investeringsaftrek.
Let op: voor de grond waar het pand op staat, heb je nooit recht op investeringsaftrek. Je moet dus de waarde van het pand en de waarde van de grond apart (laten) bepalen. Hier zie je tot welk bedrag je
investeringsaftrek kunt toepassen »
Als je het pand tot je ondernemingsvermogen rekent, moet je voor de waardering van de bedrijfsruimte op de
balans van je onderneming ook de aankoopkosten bij de koopsom optellen. De aankoopkosten, notariskosten en makelaarskosten kun je rechtstreeks in de kosten boeken. De overdrachtsbelasting moet je op de balans activeren en daarover afschrijven.
Wonen en werken in hetzelfde pand
Er zijn verschillende belastingopties mogelijk als je woont en werkt in hetzelfde pand. Daarbij ligt het eraan of je een duidelijke bouwkundige scheiding kunt maken tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Hierbij wordt vooral gekeken of beide delen een eigen opgang hebben. Afhankelijk van jouw situatie zijn er allerlei scenario’s mogelijk.
