Maximale hypotheek als zzp’er berekenen 2026

Reken uit hoeveel je als zzp’er maximaal kunt lenen voor een huis, met je winst van drie jaar, je rente en de leennormen van dit jaar.

Winst drie jaar geleden

€

Je fiscale winst uit onderneming vóór ondernemersaftrek, zoals in je aangifte. Een verlies vul je in met een min.

Winst twee jaar geleden

€

Winst vorig jaar

€

Is je winst vorig jaar lager dan het gemiddelde van de drie jaren, dan rekent de bank alleen met vorig jaar.

Hypotheekrente (%)

De rente die de bank je aanbiedt voor de rentevaste periode die je kiest, bijvoorbeeld 3,8.

Rentevaste periode

Korter dan 10 jaar10 jaar of langer

Korter dan 10 jaar vast? Dan rekent de bank met minimaal 5% rente.

Bruto jaarinkomen partner

€

Koop je alleen, laat 0 staan: dan rekent de bank vaak met € 17.000 extra leenruimte.

Maximale hypotheek

€ 305.358

Je gemiddelde winst van € 70.000 is je toetsinkomen, goed voor € 1.377 bruto per maand

Toetsinkomen€ 70.000

Maximale bruto maandlast€ 1.377

Toetsrente4%

Financieringslastpercentage23,6%

Extra leenruimte alleenstaande€ 17.000

Leennormen van 2026, voor iemand onder de AOW-leeftijd. Een indicatie op basis van je inkomen: de bank kijkt ook naar de waarde van de woning, je andere leningen en studieschuld, en bij NHG stelt een rekenexpert je inkomen vast. Extra leenruimte voor een zuinig energielabel zit er niet in. Geen hypotheekadvies.

Zo werkt het

Als zzp’er heb je geen loonstrook, dus kijkt de bank naar je winst uit onderneming van de laatste drie jaar. Het gemiddelde daarvan is je toetsinkomen, maar nooit meer dan je winst van vorig jaar. In het voorbeeld uit het artikel verdient een zzp’er € 70.000, € 80.000 en daarna € 65.000. Het gemiddelde is € 71.667, maar de bank rekent met € 65.000. Een daling telt dus meteen helemaal, een stijging maar voor een deel.

Van je toetsinkomen mag een vast deel naar rente en aflossing: het financieringslastpercentage. Dat staat in een tabel die de minister van Financiën elk jaar vaststelt, en het hangt af van je inkomen en de toetsrente. Bij € 70.000 en 4% rente is het 23,6%: € 1.377 bruto per maand. Dat bedrag rekent de bank terug naar een lening die je in dertig jaar annuïtair aflost. Koop je alleen en is je toetsinkomen hoger dan € 30.000, dan rekent de bank vaak met € 17.000 extra leenruimte. Zo kom je met de beginwaarden op € 305.358.

De toetsrente is je eigen rente als je die 10 jaar of langer vastzet. Zet je hem korter vast, dan rekent de bank met de toetsrente van de AFM, minimaal 5%, of met je eigen rente als die hoger is. Met de beginwaarden kost korter vastzetten je € 13.438 leenruimte. Koop je samen, dan tellen beide inkomens volledig mee en geldt het percentage van jullie gezamenlijke inkomen.

Wat er niet in zit: je leent meestal niet meer dan de woning waard is. Een studieschuld, een privé-lease of een persoonlijke lening gaat van je maandruimte af. Een zuinig energielabel geeft juist extra ruimte. En wil je een hypotheek met NHG, dan stelt een rekenexpert je inkomen vast met een Inkomensverklaring Ondernemer; die kijkt ook naar je cijfers van dit jaar.

Veelgestelde vragen

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp’er?

Dat hangt af van je toetsinkomen en je rente. Met een gemiddelde winst van € 70.000 en 4% rente, minstens 10 jaar vast, leen je alleen maximaal € 305.358. Koop je samen met een partner die ook verdient, dan tellen jullie inkomens bij elkaar op en kun je meer lenen.

Welke winst telt de bank als je zzp’er bent?

Je fiscale winst uit onderneming van de laatste drie afgesloten jaren, zoals die in je aangifte inkomstenbelasting staat, vóór ondernemersaftrek. De bank neemt het gemiddelde, met als maximum de winst van het laatste jaar. Had je een verliesjaar, dan telt dat verlies mee in het gemiddelde.

Kun je als zzp’er na één jaar al een hypotheek krijgen?

Ja, bij veel banken wel. Voor een hypotheek met NHG moet je minimaal twaalf maanden ondernemer zijn en heb je een Inkomensverklaring Ondernemer van een erkende rekenexpert nodig. Die kijkt naar je cijfers tot nu toe. Deze tool rekent met drie volle jaren, dus met minder jaren is de uitkomst alleen een ruwe schatting.

Waarom kan ik minder lenen als ik de rente korter dan 10 jaar vastzet?

Bij een korte rentevaste periode rekent de bank niet met je eigen rente maar met de toetsrente van de AFM, en die is minimaal 5%. Bij een hogere rente mag je wel iets meer per maand betalen, maar betaal je per geleende euro nog meer, dus kom je lager uit. Is je eigen rente hoger dan de toetsrente, dan rekent de bank met je eigen rente.

Bron

Tarieven gecontroleerd op 2 september 2026. Rekenen gebeurt in je browser; wat je invult versturen we niet.

Lees verder

Zo krijg je als zzp’er wél een hypotheek Tips voor IB-ondernemers: werken in de woning

€ 305.358 maximale hypotheek