Hoe kun je als zelfstandig ondernemer een huis kopen?
Het is in de praktijk inderdaad zo dat het proces om in aanmerking te komen voor een hypotheek iets anders werkt als je zzp’er bent, maar het is niet zo lastig als je misschien denkt. In dit artikel leggen we uit welke mogelijkheden je als zelfstandige hebt op de hypotheekmarkt.
Hypotheek zzp: de uitdagingen
Een hypotheek voor zzp’ers is altijd lastig geweest. Zeker voor startende ondernemers. Voorheen was het zo dat je als zelfstandig ondernemer pas na drie jaar ondernemen een hypotheekaanvraag bij de bank kon neerleggen. Dit was vooral omdat de eerste jaren van een onderneming financieel nogal onzeker zijn. Je moet investeren in je nieuwe onderneming en dan blijft er meestal weinig financiële zekerheid over waarmee je de hypotheeklasten kunt betalen. En de bank kijkt naar zekerheid. Hypotheekverstrekkers eisten daarom minimaal drie jaar positieve cijfers.
Waar kijkt de bank naar?
Gelukkig is dat iets veranderd, ook al zul je in alle gevallen – ook als startende ondernemer – moeten kunnen aantonen dat er toekomst zit in je bedrijf. En dat is natuurlijk net iets lastiger als je nog geen inkomensgegevens hebt.
Waar iemand in loondienst vooral een inkomensverklaring moet aanleveren bij de hypotheekverstrekker, moet je voor een zzp hypotheek heel wat meer informatie meenemen. Kortom, de zzp hypotheek vraagt om wat meer voorbereiding. Maar er is meer mogelijk dan je denkt.
Let op schijnzelfstandigheid
Banken letten extra op of je écht zelfstandig ondernemer bent. Als jouw situatie op schijnzelfstandigheid lijkt (bijvoorbeeld langdurig één opdrachtgever, of werken onder gezag), kan dat invloed hebben op je beoordeling. Houd hier rekening mee bij de voorbereiding van je aanvraag.
Hoe staan jij en je bedrijf er financieel voor?
Een hypotheek aanvragen is over de jaren iets makkelijker geworden voor zzp’ers. Waar letten hypotheekverstrekkers zoal op bij aanvragen voor een zzp-hypotheek? Ze willen graag een goed beeld hebben van je complete financiële situatie en je persoonlijke situatie. Een hypotheekverstrekker kijkt naar dingen als:
- De sector waarin je actief bent
- Je vaste lasten
- Je gemiddelde inkomen (jaarcijfers)
- Winstverwachtingen van je onderneming (prognose)
- Kansen op de arbeidsmarkt (mocht je moeten solliciteren)
- Schulden
- Spaargeld
- Solvabiliteit en liquiditeit
Hypotheekverstrekkers kijken dus naar hoe je bedrijf er financieel voor staat, maar ook naar je persoonlijke financiële situatie. Ook kan het handig zijn om verzekerd te zijn tegen arbeidsongeschiktheid.
Solvabiliteit en liquiditeit
Bij de termen solvabiliteit en liquiditeit haken veel ondernemers af. Toch zijn dit belangrijke gegevens mocht je een zzp-hypotheek aanvragen. Sterker nog: de bank zal waarschijnlijk het eerst naar deze cijfers kijken. Daarom een korte uitleg over beide termen.
Financiële ratio’s
Solvabiliteit en liquiditeit zijn financiële ratio’s: het zijn verhoudingsgetallen. Ze geven de verhouding weer tussen twee elementen en zijn daardoor een indicatie van de financiële situatie van je bedrijf. Meestal kan een boekhouder of accountant je helpen bij het vaststellen van deze cijfers.
Solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen van je bedrijf. Anders gezegd: de verhouding tussen wat je bedrijf bezit en wat je bedrijf geleend heeft. De bank ziet het liefst dat je bedrijf financieel gezien tegen een stootje kan als het even tegenzit. De solvabiliteitsratio van je bedrijf moet minimaal 0,20 of 0,25 zijn.
Liquiditeit vertelt meer over je financiële status als bedrijf en in hoeverre je bedrijf kortlopende schulden (tot maximaal 1 jaar) kan afbetalen. Het is de verhouding tussen vlottende activa en het kort vreemd vermogen. Anders gezegd tussen het geld dat op korte termijn binnenkomt en het geld dat je op korte termijn moet betalen. Het klinkt natuurlijk logisch dat een bank wil zien dat er niet meer geld uitgaat dan er binnenkomt.
Hoe stelt de bank jouw zzp-inkomen vast?
Nieuwe rekenmethode voor inkomen
Sinds 2025 mogen banken kiezen tussen twee manieren om je zzp-inkomen te berekenen:
- De traditionele methode: gemiddelde van de laatste drie kalenderjaren (waarbij het laatste jaar het zwaarst telt).
- De 36-maandsmethode: gemiddelde over de laatste 36 maanden, dus zonder gebonden te zijn aan kalenderjaren.
Dat laatste kan gunstig zijn als je inkomen de laatste tijd sterk is gegroeid.
Coronajaren tellen minder zwaar
Had je in 2020 of 2021 een dip door corona? Veel banken laten die jaren niet meer automatisch meetellen als ze een vertekend beeld geven. Dat scheelt aanzienlijk bij je toetsinkomen.
Verschillende methodes
Als je bedrijf minstens drie jaar bestaat, kijken de meeste banken naar je inkomen van de laatste drie kalenderjaren en bepalen op basis daarvan het gemiddelde inkomen. Het gaat hierbij om de fiscale winst van je bedrijf. Dat is de winst zonder het toepassen van diverse aftrekposten en belastingen.
Vervolgens hanteren banken verschillende methodes om het gemiddelde inkomen te berekenen. Maar in alle methodes telt het laatste kalenderjaar het zwaarst mee. Bijvoorbeeld: het eerste jaar telt 1 keer mee, het tweede jaar 2 keer en het derde 3 keer. Het totaal deel je door 6 om de gemiddelde winst te berekenen.
Voorbeeld inkomen zzp-hypotheek berekenen
De laatste drie jaar heb je de volgende fiscale winsten gehad:
- Inkomen 2025: € 80.000
- Inkomen 2024: € 70.000
- Inkomen 2023: € 65.000
Vervolgens telt 2025 3 keer (240.000), 2024 2 keer (140.000) en 2023 1 keer (65.000). Het totaal is dan € 445.000. Het gemiddelde jaarinkomen is vervolgens 445.000/6 = € 74.167. Zou de bank elk jaar even zwaar laten meetellen, dan is het gemiddelde jaarinkomen € 71.667.
Maximale hypotheek berekenen
Als je alle cijfers en papieren op orde hebt, kun je je maximale hypotheek berekenen. Die hangt af van je toetsinkomen, spaargeld, de waarde van de woning en de hypotheekrente. Reken op ongeveer 4 tot 4,5 keer je jaarinkomen als richtlijn. In de meeste gevallen is het het veiligst om dit door een hypotheekadviseur te laten doen. Deze zal een realistische inschatting maken van wat de bank jou wil lenen.
Whitepaper Controle Belastingdienst
Hoe krijg je een hypotheek na 1 jaar?
Zoals gezegd: eerder was een zzp-hypotheek na 1 jaar ondernemen geen optie. Maar nu is het bij veel aanbieders ook mogelijk om na het eerste jaar een zzp-hypotheek aan te vragen. Sommige banken gaan zelfs al vanaf 6 maanden ondernemerschap in op aanvragen.
Stap 1 is dus om na te gaan welke banken deze optie aanbieden.
Als je een hypotheek aanvraagt, zal de bank niet alleen naar het laatste kalenderjaar kijken, maar ook naar de jaren ervoor. Dus als je daarvoor in loondienst was, dan tellen de laatste jaren in loondienst mee.
Houd er wel rekening mee dat de bank weer vooral naar het laatste jaar kijkt. Op basis van deze gegevens berekent de bank het toetsinkomen. Verder zal de bank kijken hoe ze zekerheid kunnen krijgen dat het geld altijd terugbetaald zal worden. Dat kan met de Nationale Hypotheek Garantie, die nu ook beschikbaar is voor zzp’ers.
Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De overheid heeft voorzien in een garantieregeling voor hypotheken. Als je een hypotheek met NHG afsluitdan heeft de bank meer zekerheid. Mocht je dan om wat voor reden ook je hypotheek niet kunnen betalen, dan betaalt de NHG de eventuele restschuld aan de bank. Logisch dat een bank graag een lening met Nationale Hypotheek Garantie verstrekt.
Handig om te weten: je moet bij de rekenexperts van de NHG een Inkomensverklaring Ondernemer aanvragen. Dat kan als je langer dan één jaar als zelfstandig ondernemer werkt. Er zijn kosten aan verbonden, maar die zijn doorgaans aftrekbaar van de belasting.
Voorwaarden NHG
De NHG is er dus ook voor ondernemers. Een aantal voorwaarden zijn:
- De koopsom of marktwaarde van de woning is niet meer dan € 450.000 (€ 477.000 als je energiebesparende maatregelen neemt)
- Je hebt een Inkomensverklaring Ondernemer
- Je bent minimaal één jaar actief als ondernemer
Als je via de NHG een hypotheekaanvraag doet, zal een hypotheekadviseur checken of je in aanmerking komt voor een lening en je maximale hypotheek berekenen.
Checklist zzp-hypotheek afsluiten
Heb je een huis gevonden en wil je een hypotheek afsluiten? Dan moet je redelijk wat documenten verzamelen. Maak gebruik van deze checklist met de meeste items en documenten die je nodig hebt:
- Jaarcijfers afgelopen drie jaar
- Aangiftes inkomstenbelasting afgelopen drie jaar
- Prognose voor het lopende en komende jaar
- Inschrijving KVK (uittreksel)
- Kopie van geldig identiteitsbewijs met BSN
- Voorlopig koopcontract
- Taxatierapport over het huis, opgemaakt door een taxateur en erkend door een validatie-instituut
Hypotheek voor zzp’ers is mogelijk
Het zelfstandig ondernemerschap komt met voor- en nadelen. Voor de meeste ondernemers wegen de voordelen op tegen de nadelen. Een van de nadelen is misschien de extra inspanningen voor een hypotheek. Maar deze ogenschijnlijke hobbels zijn te nemen. Ook een zzp’er kan een hypotheek krijgen!
