Wat is een stiko?

De stiko is een overzicht van alle kosten om een project te realiseren, van aankoop tot verkoop. Zet je die af tegen de verwachte opbrengst, dan zie je je marge. Elke financier vraagt erom. Maar vooral helpt de stiko jou om te bepalen of, en voor welke prijs, je gaat bieden.

Wat hoort erin?

  • Aankoop: koopsom, overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten.

  • Bouwkosten: aannemer, installaties zoals elektra, water en isolatie, en de afwerking.

  • Bijkomende kosten: architect, constructeur, leges voor vergunningen en eventuele splitsingskosten.

  • Financieringskosten: rente over de hele looptijd.

  • Verkoopkosten: makelaar en marketing.

  • Onvoorzien: een buffer voor tegenvallers.

Begin bij de vierkante meters

Ervaren vastgoedontwikkelaars weten wat verbouwen per vierkante meter kost. "Reken voor een renovatie op zo'n 1.500 tot 2.000 euro per vierkante meter", zegt Marcel. Wil je een hoogwaardig afwerkingsniveau, dan kom je al snel richting 2.500 euro. Voor een pand van 300 vierkante meter heb je dan zo'n 7,5 ton nodig. Werk je steeds met dezelfde aannemers, dan weet je vrij precies waar je uitkomt.

Bepaal een realistische eindwaarde

Dan de andere kant van de som: wat is het pand na de verbouwing waard? Kijk naar de verkoopprijs per vierkante meter van vergelijkbare, opgeleverde woningen in de buurt. De verschillen zijn groot. "In Amsterdam kan dat tussen de 10.000 en 20.000 euro per vierkante meter liggen", zegt Marcel. Ligging, verdieping en afwerking maken veel uit. Een makelaar of taxateur die de lokale markt kent, helpt je aan een realistische inschatting.

Fictief rekenvoorbeeld

Je koopt een woning van 120 m² voor € 600.000. De verbouwing kost 120 × € 2.000 = € 240.000. Overdrachtsbelasting, bijkomende kosten, rente en verkoopkosten komen samen op zo'n € 160.000. Je stiko komt daarmee uit op € 1.000.000. Bij een eindwaarde van 120 × € 9.500 = € 1.140.000 houd je € 140.000 over: een marge van 14 procent op je totale kosten.

Van bierviltje naar offertes

De eerste berekening gebeurt vaak op de achterkant van een bierviltje. "Prima om kansen te selecteren, maar bij krappe projecten maakt precisie het verschil", zegt Marcel. Vraag daarom offertes op, zodat je bedragen onderbouwd zijn. Maak ook een planning van wanneer welke kosten vallen: eerst de fundering, dan de installaties, dan de afwerking. Zo weet je wanneer je welk deel van je bouwdepot nodig hebt.

Bepaal je maximale biedprijs

Een stiko kun je ook omdraaien. Begin bij de verwachte eindwaarde, trek alle kosten en je gewenste marge eraf, en je weet tot hoever je kunt bieden. "Sommige ontwikkelaars vragen: tot hoever kan ik gaan?", vertelt Marcel. "Dan kijk ik bij welke biedprijs het nog een haalbaar project is." Kijk in die fase ook naar extra mogelijkheden, zoals een uitbouw, een extra verdieping of een dakkapel. Laat je berekening meelezen door je financier of een ervaren adviseur voordat je een bod doet.

Reken de tijd mee

Rente loopt door tot de verkoop bij de notaris. Tijd is dus een kostenpost in je stiko. Houd rekening met het vergunningstraject, bezwaar van buren en uitloop tijdens de bouw. Een vuistregel: denk je twaalf maanden nodig te hebben, reken dan met vijftien. "Vooral startende vastgoedontwikkelaars onderschatten het effect van het vergunningstraject", zegt Marcel.

Kies je afwerkingsniveau bewust

Een luxe keuken lijkt de verkoopprijs op te stuwen, maar kopers hebben hun eigen smaak. Marcel kent een vastgoedontwikkelaar die zijn eerste project volledig afwerkte, waarna de kopers de keuken er weer uithaalden. "Had hij die er niet in gezet, dan had hij 25.000 euro meer overgehouden." Bij het volgende project koos hij voor casco plus: een basisafwerking waarin de koper zelf de keuken kiest. Stem je afwerking dus af op je doelgroep.

Test je marge

Een goede stiko laat ook zien waar je project kwetsbaar is. Wat blijft er over als de bouwkosten tien procent hoger uitvallen, of als je drie maanden vertraging oploopt? Is je marge dan weg, dan hoeft dat niet het einde te zijn. Vaak kun je bijsturen: een lagere biedprijs, een andere indeling of een eenvoudiger afwerkingsniveau. En soms is het beste besluit om een pand te laten gaan. Dan steek je je energie in een project dat wel klopt.