1. Waar kijkt een financier als eerste naar?

Naar jou als vastgoedontwikkelaar. ‘Het eerste wat ik wil weten, is met wie ik te maken heb. Laat maar zien wat je gedaan hebt’, zegt Gregor. Daarna komt het object: de locatie, het pand en de verwachte eindwaarde. ‘Eerst de mensen, dan het object. Zit dat goed, dan zie ik het zitten.’ Daarna loop je samen uitgebreid door het plan heen.

2. Moet je plan al helemaal klaar zijn voordat je aanklopt?

Nee. Veel vastgoedontwikkelaars sparren al met een financier voordat ze een koopcontract tekenen: dit pand, deze prijs, deze verbouwkosten. Een financier kan je project doorrekenen en kijken wat er mogelijk is. Zo zie je of er ruimte is voor een hogere biedprijs of een grotere verbouwing.

‘Ik heb een project liever op mijn bureau, zodat ik er zelf naar kan kijken’, zegt Gregor. "Een project is meer dan lijnen en cijfers op papier. De omgeving, de ontwikkelaar en de historie van het pand bepalen mee of een project potentie heeft. Vanuit die achtergrondkennis zie je snel waar je staat, en wat je eventueel kunt bijschaven."

3. Hoeveel commitment verwacht een financier?

Veel. Een financier wil zien dat je zelf overtuigd bent van je project, en dat je daar privé en zakelijk achter staat. Werk je met meerdere bv's, dan wordt vaak gevraagd dat die allemaal meetekenen. Ook eigen vermogen speelt mee. Dat hoeft niet altijd contant geld te zijn: overwaarde op ander vastgoed kan ook tellen. ‘Je moet een deel eigen vermogen hebben om een project te kunnen aangaan’, zegt Gregor.

4. Hoe verloopt een aanvraag?

Ligt er een koopakte, dan rekent een financier de casus door en geeft een eerste indicatie. Zijn jullie het daarover eens, dan volgt het traject richting een offerte. Pas in die fase vraagt de financier de overige stukken op. ‘Dat is voor beide partijen nuttig, omdat je dan echt tot een overeenkomst wilt komen’, zegt Gregor. Reken op:

  • Oprichtingsakten, KvK-uittreksels en een uittreksel uit het UBO-register;
  • Het aandeelhoudersregister en de jaarcijfers van alle vennootschappen;
  • Een taxatierapport en je stichtingskostenopzet;
  • Tekeningen, offertes en de stand van zaken rond de vergunning.

5. Hoe realistisch moet je planning zijn?

‘Vastgoedontwikkelaars zeggen vaak twaalf maanden, maar eigenlijk moet je vijftien maanden nemen’, zegt Gregor. Vergunningen, uitvoering en verkoop lopen regelmatig uit. In Amsterdam zorgt de Bibob-toets bijvoorbeeld voor een langere vergunningsaanvraag. En pas bij de overdracht bij de notaris los je de financiering af. Bespreek daarom vooraf wat er gebeurt als je project uitloopt. Sommige financiers bieden daarvoor een flexibele looptijd, van minimaal twaalf tot maximaal vijftien maanden.

6. Waar stelt een financier extra vragen over?

Sommige situaties vragen om meer uitleg. Dat betekent niet dat je project niet kan, wel dat je er goed voorbereid over wilt praten.

  • Een pand met een opvallende historie. Stond het lang te koop of wisselde het vaak van eigenaar? Vertel dus zelf wat je weet.
  • ABC-transacties. A verkoopt aan B, die op dezelfde dag doorverkoopt aan C. Een groot waardeverschil tussen de transacties roept vragen op, ook bij de notaris. Zorg dat je de prijzen in de keten kent en je eigen aankoopprijs kunt onderbouwen.
  • Een verouderde taxatie of een late aanvraag. Komt een aanvraag kort voor de overdracht binnen, met een taxatie van maanden oud? Dan vraagt een financier zich af of het dossier al bij andere partijen heeft gelegen. Kom op tijd, met actuele stukken.
  • Herfinanciering. Wil je je project herfinancieren? ‘Dan wil ik weten waarom je die keuze maakt’, zegt Gregor. "Ik kijk er liever zelf goed naar. Waar een andere partij het misschien bij voorbaat afwijst, kunnen de eerder gemaakte keuzes goed uit te leggen zijn. Dan kan het alsnog een zeer rendabel project opleveren."

7. Waarom kun je beter niet slopen vóór de vergunning?

Omdat je pand dan in waarde daalt. Begin je alvast en komt de vergunning er niet, of later dan gepland, dan zit je met een half gesloopt pand. ‘Het is dan niet meer te verkopen en minder waard’, zegt Gregor. Veel financiers laten je daarom pas starten met de bouw als de omgevingsvergunning er is. Wacht dus met slopen tot je die zekerheid hebt.

Wil je je project eens voorleggen? Plan een oriëntatiegesprek via deze link.