Eerst een NIE-nummer en een Spaanse rekening
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is je Spaanse fiscale nummer. Zonder NIE teken je geen koopakte. Je vraagt het aan in Spanje of bij het Spaanse consulaat in Amsterdam, en laat zien waarvoor je het nodig hebt, bijvoorbeeld met een koopovereenkomst. Open daarna een Spaanse rekening voor de vaste lasten.
Wat kost de aankoop?
Op een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting (ITP). Elke regio bepaalt zelf het tarief. Op nieuwbouw van een projectontwikkelaar betaal je in plaats daarvan 10% btw (IVA), plus een zegelbelasting op de akte (AJD). De algemene tarieven voor 2026:
| Regio | Bestaande woning (ITP) | ITP op € 300.000 | Nieuwbouw: AJD bovenop 10% btw |
|---|---|---|---|
| Andalusië (Costa del Sol) | 7% | € 21.000 | 1,2% |
| Valencia (Costa Blanca) | 9%, boven € 1 miljoen 11% | € 27.000 | 1,4% |
| Murcia (Costa Cálida) | 7,75% | € 23.250 | 1,5% |
| Catalonië (Costa Brava) | 10% tot € 600.000, daarboven oplopend tot 13% | € 30.000 | 1,5% |
| Balearen (Mallorca, Ibiza) | 8% tot € 400.000, daarboven oplopend tot 13% | € 24.000 | 1,5% |
| Madrid | 6% | € 18.000 | 0,75% |
| Canarische Eilanden | 6,5% | € 19.500 | 0,75%, met de Canarische IGIC in plaats van btw |
In Valencia gelden de 9% en de 1,4% sinds 1 juni 2026. Baskenland en Navarra hebben een eigen stelsel.
Daarbij komen de notaris en het kadaster, met wettelijk vaste tarieven. Neem ook een eigen advocaat, los van de makelaar. Die checkt of de woning vrij is van schulden en of de verkoper echt de eigenaar is.
Vaste lasten per jaar
De gemeente heft de IBI, een onroerendezaakbelasting van meestal 0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde. Die waarde ligt vaak ver onder de koopprijs. Verder betaal je afvalheffing, de vereniging van eigenaren en de gewone huishoudkosten.
Vanaf 2027 mogen gemeenten in een gespannen woningmarkt de IBI verhogen voor toeristische verhuur: tot 50% extra, bij vier of meer woningen tot 150%. Dat staat in een Spaanse noodverordening van 6 oktober 2026 (Real Decreto-ley 29/2026). Het parlement moet die nog bekrachtigen; de stemming wordt rond 12 november verwacht.
Spaanse belasting als niet-ingezetene
Woon je in Nederland, dan betaal je in Spanje als EU-inwoner 19% belasting voor niet-ingezetenen. De aangifte doe je met formulier 210, vaak via een gestor, een Spaans administratiekantoor.
Eigen gebruik: belasting over een fictieve huur
Gebruik je de woning zelf, of staat die leeg? Dan rekent Spanje met een fictief inkomen van 2% van de kadastrale waarde, zonder aftrek van kosten. Zijn de kadastrale waarden in de gemeente sinds 2012 herzien, dan is het over 2026 1,1%. Die 1,1% hangt nog af van de noodverordening.
Mehmet heeft een appartement met een kadastrale waarde van € 120.000, in een gemeente zonder herziening. Zijn fictieve inkomen is 2%: € 2.400. Daarover betaalt hij 19%, dus € 456 per jaar. De aangifte over 2026 doet hij tussen 1 april en 31 december 2027.
Verhuur: belasting over de echte huur
Verhuur je, dan betaal je 19% over de huur, na aftrek van kosten zoals IBI, reparaties en afschrijving. Voor de rest van het jaar geldt de fictieve huur.
Verhuur je gemeubileerd voor 30 nachten of korter, dan wil Spanje daar vanaf 1 december 2026 ook 10% btw over heffen. Ook dat staat in de noodverordening.
De Nederlandse kant: box 3 en het belastingverdrag
In Nederland hoort de Spaanse woning in box 3, tegen de waarde op 1 januari. Volgens het belastingverdrag uit 1971 mag Spanje de woning belasten. Nederland geeft daarom een aftrek tegen dubbele belasting: het deel van je box 3-belasting dat naar verhouding bij de woning hoort. Ook je heffingsvrij vermogen wordt zo verdeeld. Daardoor betaal je over je Nederlandse vermogen vaak iets meer.
In 2026 rekent box 3 voor vastgoed met een forfaitair rendement van 6%, waarover je 36% betaalt. Het kabinet wil dat forfait in 2027 verhogen; de Tweede Kamer stemt daar naar verwachting op 12 november over. Wat de plannen voor jouw vastgoed betekenen, lees je in nieuwe box 3 en vastgoed.
Verhuren aan toeristen: vergunning, buren en regio
Voor verhuur aan toeristen heb je bijna overal een vergunning van de regio nodig. Het nummer moet bij elke advertentie staan. Sinds juli 2025 moest je voor platformverhuur ook een landelijk registratienummer hebben. Het Spaanse Hooggerechtshof vernietigde op 19 mei 2026 die landelijke registratie. Het digitale loket waarmee de overheid gegevens van platforms verzamelt, bleef wel bestaan.
Koop je een appartement, dan beslissen de buren mee. Sinds april 2025 moet de vereniging van eigenaren vooraf instemmen met nieuwe toeristische verhuur: drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen hebben.
Een paar populaire plekken zijn strenger:
- Barcelona wil de ongeveer tienduizend toeristische vergunningen die in 2028 aflopen niet verlengen.
- Valencia (stad) staat hoogstens 2% toeristische woningen per wijk toe, en nieuwe alleen op de begane grond of eerste verdieping.
- Málaga (stad) geeft sinds augustus 2025 voor maximaal drie jaar geen nieuwe vergunningen af.
- De Balearen staan sinds april 2025 geen nieuwe toeristische plaatsen in appartementengebouwen meer toe.
Koop je om te verhuren? Vraag vóór de koop of de woning een geldige vergunning heeft, en of die na de koop op jouw naam kan.
Beheer op afstand
Iemand ter plekke moet de sleutels, de schoonmaak en de gasten regelen. Dat kun je zelf organiseren of uitbesteden aan een beheerder, die daarvoor een deel van de huur vraagt. Vraag vooraf wat er in die prijs zit. De afweging lees je in beleggen in een vakantiehuis: de voordelen en valkuilen.
Financieren: Spaanse hypotheek of overwaarde
Ook als niet-ingezetene kun je een Spaanse hypotheek krijgen. De bank moet je de voorwaarden minstens tien dagen voor de ondertekening geven. Leen je extra op je huis in Nederland, dan is die rente niet aftrekbaar en telt de lening als schuld in box 3.
Verkopen: plusvalía en 3% inhouding
Verkoop je later, dan betaal je 19% over je winst: de verkoopprijs min de aankoopprijs en kosten. De koper houdt 3% van de prijs in als voorschot. Bij € 350.000 is dat € 10.500. Te veel ingehouden? Dan krijg je het verschil na je aangifte terug. Daarnaast houdt de koper de plusvalía in, een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, en betaalt die namens jou.
Privé of via je bv?
Als dga kun je de woning ook via je bv kopen. De woning valt dan niet in je box 3, maar in de bv. Een bv betaalt in Spanje geen belasting over fictieve huur, wel over huur en verkoopwinst. Haal je het geld later uit de bv, dan betaal je box 2-belasting. Wil je de woning zelf gebruiken, laat dan vooraf uitrekenen wat je de bv daarvoor betaalt.
Kijk je ook naar een vakantiehuis dichter bij huis? Lees dan of beleggen in een vakantiewoning in Nederland loont.
