Wat is box 3-belasting en wat gaat er veranderen?
Box 3, van Kerstarrest naar werkelijk rendement
Sinds eind 2021 ligt de heffing over vermogen bij de rechter en op de tekentafel tegelijk. Dit is de stand van dat dossier.
Kerstarrest: heffen over rendement dat niemand haalde mag niet
De Hoge Raad oordeelt dat de box 3-heffing in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens: spaarders werden belast over een rendement dat zij niet haalden.
Wet rechtsherstel en Overbruggingswet treden in werking
Sindsdien rekent box 3 met drie categorieën — spaargeld, overige bezittingen en schulden — elk met een eigen forfait. Bedoeld als tussenstap tot het nieuwe stelsel er is.
Hoge Raad: ook het herstel schiet tekort
Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan is de heffing nog steeds in strijd met het EVRM. Dat geldt voor de Wet rechtsherstel én de Overbruggingswet.
Nieuw stelsel uitgesteld naar 2028
Het kabinet laat weten dat belasting over werkelijk rendement niet per 2027 haalbaar is. De nieuwe streefdatum wordt 1 januari 2028.
Wet tegenbewijsregeling box 3 in werking
Kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager was dan het forfait, dan betaal je over dat lagere bedrag. De Eerste Kamer stemde er op 8 juli 2025 mee in.
Tweede Kamer neemt de Wet werkelijk rendement box 3 aan
Het nieuwe stelsel belast als hoofdregel de vermogensaanwas; voor onroerend goed en aandelen in startende ondernemingen geldt een vermogenswinstbelasting bij verkoop.
Hoge Raad: geen herstel zonder bezwaar over 2017 tot en met 2020
Wie over die jaren geen bezwaar maakte, krijgt niets terug. De tegenbewijsregeling blijft wel open voor de jaren daarna.
Eerste Kamer debatteert, stemming uitgesteld
De Eerste Kamer behandelt het wetsvoorstel plenair, maar stelt de stemming uit tot de aangekondigde novelles zijn behandeld. Het voorstel is dus nog geen wet.
Gepland
Beoogde invoering: belasting over je werkelijke rendement
Vanaf dat moment tellen je echte inkomsten en waardeontwikkeling, en zijn kosten aftrekbaar. Tot die tijd blijven de forfaits van de Overbruggingswet gelden.
De invoerdatum van 1 januari 2028 is een streefdatum: de Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel nog niet aangenomen. Reken je vermogen voor 2026 en 2027 dus nog met de forfaits van de Overbruggingswet.
Bron: Rijksoverheid, tijdlijn rechtsherstel box 3. Gecontroleerd op 2 september 2026.
Ook je privévermogen telt als ondernemer mee voor belastingen. Dat valt in Nederland onder box 3: inkomen uit sparen en beleggen. Box 3-belasting voor ondernemers: wanneer betaal je en hoeveel?
Er wordt al jaren gewerkt aan een nieuw stelsel voor box 3, waardoor op een andere manier belast wordt. Dit moet in 2028 ingaan, maar het heeft nogal wat voeten in de aarde.
Lees meer:
Nieuw box 3-stelsel wankelt: wat kun je verwachten richting 2028?
Belasting op vermogen verandert: wat betekent dat voor ondernemers?
Van vermogensaanwas naar vermogenswinst
Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 gaat uit van belasting over het werkelijke rendement (vermogensaanwas). Maar voor vastgoed in box 3 geldt een uitzondering.
Voor onroerende zaken komt er een vermogenswinstbelasting:
- Indirect rendement (waardestijging) wordt pas belast bij verkoop.
- Direct rendement (huur of pacht) wordt jaarlijks belast.
Dat betekent: geen jaarlijkse heffing over papieren waardestijgingen, maar afrekening bij verkoop.
Direct rendement onroerende zaken: drie situaties
Voor het jaarlijkse rendement maakt het voorstel onderscheid tussen drie categorieën.
1. Minstens 90 procent verhuurd
Verhuur je het pand vrijwel het hele jaar? Dan geldt:
- Belast: ontvangen huur of pacht
- Aftrekbaar: onderhoudskosten, periodieke kosten en rente
- Verbeteringskosten: verrekenen bij verkoop met de winst
2. Niet verhuurd
Gebruik je het pand niet voor verhuur? Dan geldt een vastgoedbijtelling. Die bedraagt in het voorstel 3,35 procent van de WOZ-waarde.
- Belast: 3,35 procent van de WOZ-waarde
- Aftrekbaar: onderhoud en periodieke kosten
- Verbeteringskosten: verrekenen bij verkoop
3. Gemengd gebruik (minder dan 90 procent verhuurd)
Dan wordt gekeken wat hoger is:
- de werkelijke huurinkomsten, of
- de vastgoedbijtelling van 3,35 procent.
Het hoogste bedrag wordt belast.
Let op! Tweede Kamer akkoord met voorstel wet werkelijk rendement, stemming Eerste Kamer uitgesteld
Het wetsvoorstel is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer behandelde het voorstel plenair op 30 juni 2026, maar heeft de eindstemming uitgesteld tot de behandeling van een aangekondigde novelle (een aanvullend wetsvoorstel); die behandeling start naar verwachting pas in januari 2027. Tijdens het debat dienden meerdere fracties moties in die vragen om het huidige voorstel (deels) te vervangen door een wet die volledig op vermogenswinstbelasting is gebaseerd, in plaats van alleen voor vastgoed. Minister Heinen van Financiën gaat sowieso nog verbeteringen aanbrengen in het wetsvoorstel werkelijk rendement box 3, na de vele kritische geluiden uit de praktijk; een van die verbeteringen kan de invoering van een achterwaartse verliesverrekening zijn, waar de Tweede Kamer ook om heeft gevraagd. Door het uitstel staat de beoogde ingangsdatum van 2028 nu nog wat onzekerder dan eerder gedacht. Ook de vastgoedbijtelling is nog niet definitief.
Huidige systeem werkelijk rendement nu: hoe zit het (tijdelijk) in elkaar?
Het huidige box 3-stelsel is eigenlijk een tussenfase. Onder het huidige overgangsregime heb je de keuze tussen forfaitair rendement hanteren of werkelijk rendement aangeven; de uitkomst kan sterk verschillen:
- In het forfaitaire systeem betaal je mogelijk aanzienlijk minder.
- Bij het werkelijk rendement zijn kosten niet aftrekbaar en geldt er, in tegenstelling tot bij de forfaitaire berekening, géén heffingsvrij vermogen. De Belastingdienst kijkt dan dus naar het rendement op je totale box 3-vermogen, zonder vrijstelling voor een eerste deel van dat vermogen.
Voor vastgoedbeleggers in box 3 wordt het dus belangrijk om vooruit te rekenen: wat betekent aanhouden of verkopen voor je cashflow?
Wat is ‘werkelijk rendement’ in box 3?
Werkelijk rendement betekent: wat je écht hebt verdiend met je vermogen in een jaar.
Dat bestaat uit:
- Direct rendement
Bijvoorbeeld rente, dividend of huurinkomsten - Indirect rendement
Waardestijging van beleggingen of vastgoed (ook als je nog niet verkoopt)
Belangrijk verschil met het toekomstige stelsel: nu telt ook ongerealiseerde waardestijging mee. Straks (bij vastgoed) pas bij verkoop.
Wanneer geldt het werkelijk rendement?
Je komt in de tussenfase in aanmerking voor heffing op basis van werkelijk rendement als:
- jouw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, en
- je dit aannemelijk kunt maken.
Je moet dit zelf onderbouwen. De Belastingdienst corrigeert dit niet automatisch voor je. In de aangifte wordt wel het voordeligste alternatief automatisch meegenomen.
Wat telt wel en niet mee?
Dit is cruciaal, zeker voor vastgoed.
Wél meegenomen
- Ontvangen huur of rente
- Waardestijging van vastgoed of beleggingen
- Dividend
Níet aftrekbaar (belangrijk verschil!)
- Onderhoudskosten
- Beheerkosten
- Financieringskosten (zoals rente)
Dat maakt het huidige ‘werkelijke rendement’ in de praktijk vaak minder gunstig dan het klinkt.
Rekenvoorbeeld huidig systeem (forfaitair of werkelijk rendement)
Forfaitair rendement
In het huidige box 3-stelsel rekent de Belastingdienst met een forfaitair rendement voor beleggingen, bijvoorbeeld 6 procent, en een heffingsvrij vermogen van € 60.000.
- Vermogen: € 400.000 – € 60.000
- Forfaitair rendement (6 procent): € 20.400
Belasting (36 procent): € 20.400 × 36 procent = € 7.344 belasting
Werkelijk rendement
- Pandwaarde begin jaar: € 1.000.000
- Waardestijging: 5 procent → € 50.000
- Huur: € 80.000
- Kosten (onderhoud): € 40.000
- Geen heffingsvrij vermogen
Berekening huidige regels: huur € 80.000 + waardestijging € 50.000 = totaal rendement € 130.000. Kosten zijn niet aftrekbaar, dus blijven buiten beschouwing. Belasting (36 procent over € 130.000): € 46.800
Rekenvoorbeeld: (vanaf 2028)
Stel dat je een verhuurde woning van € 400.000 hebt in box 3. De woning levert € 18.000 aan werkelijke huurinkomsten per jaar op. Onderhoud en andere kosten bedragen € 5.000.
- Werkelijk rendement: € 18.000 – € 5.000 = € 13.000, heffingsvrij resultaat € 1.800.
- Belasting (36 procent): € 11.200 × 36 procent = € 4.032 belasting
Wat kun je nú doen?
Heb je vastgoed in box 3, dan is het verstandig om:
- je financieringsstructuur opnieuw te bekijken
- investeringen in onderhoud en verbetering goed te administreren
- scenario’s door te rekenen voor verkoop in of na 2028
- na te denken over overheveling naar box 2 (bijvoorbeeld via een bv) als dat fiscaal aantrekkelijk is
Voor ondernemers die vermogen opbouwen via vastgoed naast hun onderneming, kan dit stelsel grote impact hebben op rendement en liquiditeit.
Belangrijk: voor vastgoed kan het nieuwe systeem gunstiger zijn als het werkelijke rendement lager ligt dan de forfaitaire heffing. Maar als de woning sterk in waarde stijgt, kan de belasting juist oplopen doordat ook waardestijgingen worden meegenomen in het rendement.
Conclusie
Vanaf 2028 verschuift de focus bij vastgoed in box 3 naar belasting bij verkoop en wordt waardeontwikkeling belast. Dat geeft meer lucht bij waardestijging, maar maakt timing en administratie cruciaal. Door het uitstel van de stemming in de Eerste Kamer is bovendien nog onzekerder geworden of 2028 daadwerkelijk de ingangsdatum wordt.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent? Leg je cijfers naast het nieuwe voorstel en voorkom verrassingen achteraf. Zo houd je je zaak op orde, ook fiscaal.
