Koop, verkoop en huur van een bedrijfspand zijn meestal vrijgesteld van btw. Verplicht 21% btw geldt alleen voor een pand tot uiterlijk 2 jaar na de eerste ingebruikname en voor een bouwterrein. Bij een ouder pand kun je samen met de verkoper of verhuurder voor btw kiezen, als je het pand voor minstens 90% gebruikt voor omzet met btw. Koop je een ouder pand, dan betaal je in 2026 ook 10,4% overdrachtsbelasting.
Die keuze voor btw heet opteren en staat alleen open voor btw-ondernemers. Of je dat bent, bepaalt de Belastingdienst.
Betaal je btw bij koop van een bedrijfspand?
Dat hangt af van de leeftijd. Artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 stelt de levering van onroerende zaken vrij van btw, behalve bij een gebouw dat je koopt vóór, op of uiterlijk 2 jaar na de eerste ingebruikname, en bij een bouwterrein. Daarover rekent de verkoper altijd 21% btw.
Is het pand langer dan 2 jaar in gebruik, dan is de koop vrijgesteld. Je kunt dan samen met de verkoper kiezen voor een levering met btw. De Belastingdienst stelt daarvoor vier voorwaarden:
- De levering is niet al verplicht belast.
- Jij als koper gebruikt het pand voor minstens 90% voor omzet waarover je btw aftrekt. Privégebruik telt als gebruik zonder btw.
- Het pand wordt niet verkocht als onderdeel van een heel bedrijf.
- De keuze staat vast vóór de levering.
Voor werkgeversorganisaties, makelaars in onroerende zaken, reisbureaus, arbodiensten, postvervoerders en de publieke omroep geldt 70% in plaats van 90%. Gebruiken jij of de verkoper de kleineondernemersregeling (KOR), dan kun je niet opteren.
Kies je voor btw, dan wordt de btw naar jou als koper verlegd. Je geeft hem aan en trekt hem in dezelfde aangifte af, dus per saldo betaal je niets. Het meeste voordeel heeft vaak de verkoper, die zo een terugbetaling voorkomt (zie verkoop).
Zo kies je voor een levering met btw
- Zet de keuze voor btw in de koopovereenkomst.
- Laat de notaris de keuze opnemen in de akte van levering, met jouw verklaring dat je het pand voor minstens 90% (of 70%) gebruikt voor omzet met btw. Of dien vóór de levering samen een verzoek in bij de Belastingdienst.
- Geef de verlegde btw aan in je btw-aangifte en trek hem in dezelfde aangifte af.
- Stuur binnen 4 weken na afloop van het boekjaar dat volgt op het jaar van aankoop een verklaring aan de verkoper dat je aan de 90%-eis hebt voldaan, met een kopie aan je belastingkantoor.
Is huur van een bedrijfspand met btw?
Standaard niet: verhuur is vrijgesteld van btw. Huurder en verhuurder kunnen samen kiezen voor verhuur met 21% btw als de huurder btw-ondernemer is en het pand voor minstens 90% (of 70%) gebruikt voor omzet met btw. De verhuurder trekt dan de btw op aankoop, verbouwing en onderhoud af, de huurder de btw op de huur.
Leg de keuze vast in de huurovereenkomst of in een gezamenlijk verzoek aan de Belastingdienst, binnen 3 maanden na het begin van de huur. De btw-verhuur kan niet ingaan vóór de datum waarop jullie tekenen. Terugkomen op de keuze kan niet, en ze loopt door als de verhuurder het pand verkoopt en jij blijft zitten.
Haalt de huurder later de 90% niet meer, bijvoorbeeld omdat hij vrijgestelde zorg of les gaat geven, dan vervalt de btw-verhuur, meestal met terugwerkende kracht tot het begin van dat boekjaar. De verhuurder betaalt dan btw terug die hij binnen de herzieningsperiode op het pand aftrok. Kijk daarom wat het huurcontract daarover zegt. Meer over het contract zelf staat in huren van bedrijfsruimte. Woonruimte kun je nooit met btw verhuren.
Btw bij verkoop: let op de herziening
Voor de verkoper gelden dezelfde regels. De keuze voor btw telt vooral als je bij de aankoop btw hebt afgetrokken. De Belastingdienst volgt die aftrek in het jaar van ingebruikname en de 9 jaren daarna: een herzieningsperiode van 10 jaar. Verkoop je binnen die periode zonder btw, dan betaal je de afgetrokken btw terug voor het deel dat nog niet voorbij is. Verkoop je met btw, dan betaal je niets terug en trek je ook de btw op de verkoopkosten af. Hoe herziening werkt, lees je in wanneer moet je de btw herzien.
Rekenvoorbeeld. Je koopt op 1 januari 2022 een kantoorpand voor € 500.000 plus € 105.000 btw, neemt het meteen in gebruik en trekt de btw volledig af. Elk jaar van de herzieningsperiode (2022 tot en met 2031) krijgt € 10.500 toegerekend. Je verkoopt op 1 juli 2026 zonder btw. Er resteert 5,5 jaar, dus je betaalt 5,5 × € 10.500 = € 57.750 terug. Kiezen jij en de koper voor een verkoop met btw, dan betaal je niets terug.
Verkoop je het pand met je hele bedrijf, dan is er voor de btw geen levering (artikel 37d Wet OB 1968). Kiezen voor btw kan dan niet, en de koper neemt jouw herzieningsperiode over.
Sinds 1 januari 2026 geldt ook een herzieningsperiode voor verbouwing en onderhoud aan het pand vanaf € 30.000 exclusief btw, zoals dak- of gevelrenovatie en isolatie. De Belastingdienst noemt dat investeringsdiensten en volgt die aftrek 5 jaar: het jaar van ingebruikname en de 4 jaren daarna. Verkoop je in die tijd zonder btw, dan betaal je ook van die btw een deel terug.
Betaal je naast btw ook overdrachtsbelasting?
Bij koop van een bedrijfspand betaal je in 2026 10,4% overdrachtsbelasting. Het Belastingplan 2027 laat dat tarief ongemoeid en verlaagt alleen dat voor woningen die de koper niet zelf bewoont, van 8% naar 7%. Dat is nog een voorstel; de Kamers stemmen er in november en december 2026 over (Rijksoverheid).
Btw en overdrachtsbelasting samen betaal je meestal niet. Koop je een nieuw pand met verplichte btw, dan ben je vrijgesteld van overdrachtsbelasting: de samenloopvrijstelling (artikel 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer). Die geldt niet als de verkoper het pand al als bedrijfsmiddel gebruikte en jij de btw kunt aftrekken. Kies je bij een ouder pand zelf voor btw, dan betaal je allebei: de btw trek je af, de 10,4% blijft een kostenpost.
| Situatie | Btw | Overdrachtsbelasting |
|---|---|---|
| Koop pand tot 2 jaar na eerste ingebruikname, of bouwterrein | 21%, verplicht | Meestal 0% (samenloopvrijstelling) |
| Koop ouder pand, geen keuze voor btw | Geen | 10,4% |
| Koop ouder pand, samen gekozen voor btw | 21%, verlegd naar koper | 10,4% |
| Huur, geen keuze voor btw | Geen | Niet van toepassing |
| Huur, samen gekozen voor btw | 21% over de huur | Niet van toepassing |
Twijfel je, gebruik dan het hulpmiddel van de Belastingdienst. Wat er verder bij een aankoop komt kijken, staat in een bedrijfspand kopen.
Bedrijfspand kopen als particulier of privé
Koop je als particulier een nieuw bedrijfspand, dan betaal je 21% btw die je niet kunt aftrekken, en meestal geen overdrachtsbelasting. Op een pand dat langer dan 2 jaar in gebruik is, betaal je geen btw maar wel 10,4% overdrachtsbelasting.
Ga je het pand verhuren, dan word je btw-ondernemer. Verhuur je met btw aan een huurder die aan de 90%-eis voldoet, dan trek je de btw op de aankoop af. Je doet dan btw-aangifte en zit ook 10 jaar in de herzieningsperiode.
Pand deels privé of kantoor aan huis
Woon je in een deel van het pand, kijk dan of dat woongedeelte zelfstandig is: fysiek gescheiden en apart te gebruiken. Dan is het voor de btw een aparte onroerende zaak, waarvoor je nooit voor btw kunt kiezen. Voor het bedrijfsdeel kan dat wel.
Is het pand één geheel en gebruik je het voor meer dan 10% privé, dan haal je de 90%-eis niet en kun je niet opteren. Je trekt dan alleen de btw af die bij je zakelijke gebruik met btw hoort, en herziet die aftrek als de verhouding binnen de 10 jaar verschuift (Belastingdienst).
De overdrachtsbelasting bij een bedrijfspand met woning is 2% (of de startersvrijstelling) voor het woongedeelte als je er zelf gaat wonen, 8% als je het verhuurt, en 10,4% voor de bedrijfsruimte. Werk je vanuit huis, lees dan welke kosten je voor je thuiskantoor mag aftrekken.
Advies van De Zaak: Koop je een pand van meer dan 2 jaar oud van een verkoper die nog in zijn herzieningsperiode zit, kies dan samen voor btw als je zeker 90% belast gebruik haalt. De verkoper ontloopt zo een terugbetaling: onderhandel dat voordeel in de prijs. Twijfel je over de 90%, bijvoorbeeld omdat je een deel vrijgesteld gaat verhuren, kies dan niet voor btw. Haal je de eis achteraf niet, dan vervalt de keuze en moeten jij en de verkoper de afgetrokken btw alsnog corrigeren.
Wil je dit soort wijzigingen op tijd weten? Schrijf je in voor de nieuwsbrief van De Zaak.
Veelgestelde vragen
Is huur van een bedrijfspand met of zonder btw?
Huur van een bedrijfspand is standaard zonder btw. Verhuurder en huurder kunnen samen kiezen voor 21% btw als de huurder btw-ondernemer is en het pand voor minstens 90% gebruikt voor omzet met btw.
Kun je als particulier een bedrijfspand kopen zonder btw?
Ja, als het pand langer dan 2 jaar in gebruik is. Je betaalt dan geen btw maar wel 10,4% overdrachtsbelasting. Op een nieuw pand betaal je als particulier 21% btw die je niet terugkrijgt, tenzij je het pand met btw gaat verhuren.
Hoe lang is de herzieningstermijn voor een bedrijfspand?
De herzieningsperiode loopt over het jaar waarin je het pand in gebruik neemt en de 9 jaren daarna: 10 jaar in totaal. Verkoop je binnen die periode zonder btw, dan betaal je per resterend jaar een tiende van de afgetrokken btw terug.
Wat is de overdrachtsbelasting op een bedrijfspand in 2026 en 2027?
Voor een bedrijfspand, kantoor of winkel betaal je in 2026 10,4% overdrachtsbelasting. Het Belastingplan 2027 verandert dat niet. Het voorstel verlaagt alleen het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont, van 8% naar 7%.
