De DGA en zakelijk onroerend goed

Bedrijfspand in BV of privé? Verhuur vanuit BV of privé?
Een bedrijfspand is een belangrijk onderdeel van het ondernemingsvermogen, waarbij een hoop factoren een rol spelen bij de keuze om het in de BV of juist privé aan te houden. En wat is verstandig met het oog op een toekomstige overdracht? Tot slot komt de vraag aan bod welke afschrijvingsmogelijkheden er zijn.
De DGA en zakelijk onroerend goed

Bedrijfspand in BV of privé
Het bedrijfspand is een belangrijk onderdeel van het ondernemingsvermogen. Het pand kan op naam staan van de BV of op naam van de directeur-grootaandeelhouder. Bij het maken van de keuze voor de locatie van het bedrijfspand spelen fiscale motieven een grote rol. Maar ook elementen van risicospreiding, bedrijfsopvolging en vermogensoverheveling kunnen van invloed zijn op de uiteindelijke keuze om het bedrijfspand in de BV of in privé aan te houden.

In BV
Zakelijk onroerend goed wordt in de regel ondergebracht in een aparte vennootschap om het uit de risico-sfeer van de daadwerkelijke ondernemingsactiviteiten te houden. Bijkomend voordeel is dat bij bedrijfsoverdracht het pand desgewenst buiten de transactie kan blijven. Voor de verkoper is (de verhuur van) het pand vaak een belangrijke bron van inkomen en voor de koper leidt de transactie zonder pand tot een aanzienlijk lagere financieringslast.

Met het separeren van het bedrijfspand kunnen de daarin aanwezige (stille) reserves worden omgezet in uitkeerbare reserves, bijvoorbeeld ten behoeve van het pensioen van de overdragende ondernemer.

In privé
Ten slotte kan overheveling van het bedrijfspand naar privé interessant zijn in het kader van 'estate planning'. Met een structuur waarbij de DGA in privé het vruchtgebruik van het bedrijfspand koopt en zijn kinderen het zogenoemde blote eigendom krijgen, kan worden bereikt dat de inkomsten (huur) bij de DGA vallen en de waardestijging bij de kinderen. Naast een rendementsverbetering kan hiermee ook een successievoordeel worden behaald.

Verhuur vanuit BV
Wanneer een pand wordt verhuurd vanuit de BV, zijn de huurpenningen belast met VpB. Daar staat tegenover dat rente, directe kosten en afschrijvingen van het resultaat mogen worden afgetrokken. Ook een positieve waarde-ontwikkeling is belast met VpB. Als op enig moment de nettowinst na VpB wordt uitgekeerd aan privé, geldt nog eens een heffing inkomstenbelasting uit hoofde van een aanmerkelijk belang van 25%. Gecombineerd leidt dit tot een heffing tussen de 40% en ruim 44%. Overdracht van het pand naar privé kost daarnaast 6% overdrachtsbelasting.

Verhuur vanuit privé
Bij verhuur van het pand vanuit privé zijn er twee scenario's. Als de DGA eigenaar is van het bedrijfspand en hij stelt dat ter beschikking aan een BV waarin hij een aanmerkelijk belang heeft, dan worden de huurpenningen progressief belast met maximaal 52% inkomstenbelasting. Dat is ook het geval indien het pand wordt verhuurd aan met de DGA verbonden personen, zoals de partner en minderjarige kinderen.

Let op: bij de vergelijking tussen het maximumtarief voor de inkomstenbelasting (52%) en het gecombineerde tarief (40% bij een winst tot € 200.000,-) is geen rekening gehouden met de mkb-winstvrijstelling voor ondernemers in de IB-sfeer.

Vindt verhuur vanuit privé plaats aan derden of meerderjarige kinderen (bijvoorbeeld na een bedrijfsoverdracht waarbij het pand bij de verkoper blijft) dan vallen de huurpenningen fiscaal gesproken in box 3. In dat geval wordt er over de waarde van het pand een vermogensrendementsheffing van 1,2% geheven. Een eventuele financiering komt daarbij in mindering op de heffing.

Toekomstige overdracht
Ondernemers staan dus voor de vraag of en wanneer zij een besluit moeten nemen over de positie van het onroerend goed. Ook in het licht van een toekomstige overdracht van het bedrijf.

Als de huurinkomsten een onderdeel zijn van het persoonlijk inkomen van de overdragende ondernemer, is verhuur vanuit privé een reële optie, ook al moet er dan worden afgerekend over de meerwaarde en het aanmerkelijk belang. De hoogte van de huur dient zakelijk te zijn en wordt getoetst aan marktprijzen, contractduur en opzegbaarheidsclausules.

Geheel afhankelijk van de financiële positie van het bedrijf kan de koopsom die de DGA aan de BV moet betalen om het pand in privé te krijgen, ook worden verrekend met een dividend-uitkering waarmee de onderneming die op termijn verkocht wordt, lichter wordt gemaakt.

Het te financieren gedeelte van de koopsom omvat dan:

  • Het bedrag dat de BV nodig heeft om zijn oude vastgoedlening te kunnen aflossen;
  • Het bedrag dat de BV nodig heeft om de verschuldigde VpB over de stille reserves te kunnen voldoen;
  • Het bedrag dat de DGA nodig heeft om de verschuldigde OB te kunnen voldoen;
  • Het bedrag dat de DGA nodig heeft om de verschuldigde AB-heffing over het gedeelte van de kwijtgescholden koopsom dat omgezet wordt in dividend, te kunnen betalen.

Afschrijving
Afschrijvingen drukken de belastbare omzet. Hoe hoger de afschrijving, des te lager de winst, des te lager ook de verschuldigde belasting, des te hoger het rendement en hoe meer inkomen er beschikbaar is voor consumptie. Door te sturen op afschrijvingen in enig jaar kun je invloed uitoefenen op het beschikbaar inkomen.

De waardevermindering van een bedrijfsmiddel wordt volgens goed koopmansgebruik door middel van jaarlijkse afschrijving tot uitdrukking gebracht in de fiscale winstberekening. Bij bedrijfs- en beleggingspanden werd in veel gevallen fiscaal een hogere afschrijvingslast genomen dan overeenkwam met de werkelijke waardedaling van het gebouw. Dat bleek uit het feit dat bij verkoop de opbrengst hoger was dan de boekwaarde van dat moment. De belastingheffing over de boekwinst bij verkoop (opbrengst -/- boekwaarde) bleef op dat moment achterwege door gebruikmaking van de herinvesteringsreserve.

Voorts sloot de waardering van beleggingspanden niet aan bij die van aandelen en andere effecten, aangezien dergelijke beleggingen moesten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

Tegen deze achtergrond zijn de afschrijvingsmogelijkheden met ingang van 2007 begrensd, waarbij de zogenoemde bodemwaarde werd geïntroduceerd. Uitgangspunt is de WOZ-waarde. Omdat gebouwen in eigen gebruik (bedrijfspanden) aangeschaft worden met het oog op de toegevoegde waarde die ze hebben voor te verrichten bedrijfsactiviteiten (met een grote last in het begin) en omdat in de regel de waardestijging niet wordt gerealiseerd zolang de bedrijfsuitoefening plaatsvindt, wordt onderscheid gemaakt met beleggingspanden die worden aangeschaft met het oog op waardestijging en oplopende huren.

De thans geldende praktijk is dat op panden in eigen gebruik de eerste jaren wél en bij beleggingspanden veel minder of nauwelijks kan worden afgeschreven, want de regels schrijven voor dat de afschrijving wordt stopgezet wanneer de boekwaarde van het pand beneden de bodemwaarde van 100% respectievelijk 50% WOZ-waarde zakt.

Verder is het ook niet meer mogelijk op meerdere bedrijfsmiddelen (kantoor, productiehal) die deel uitmaken van één complex een verschillend afschrijvingsregime te hanteren. Onderdelen van één geheel met daarbij horende ondergronden en aanhorigheden worden beschouwd als één bedrijfsmiddel.

VOORBEELD 1
DGA verhuurt bedrijfspand aan zijn eigen BV.
Boekwaarde: € 300.000
WOZ-waarde: € 450.000
Afschrijving: 2% van de aanschafwaarde van € 400.000 = € 8.000

De maximale afschrijving mag gaan tot 50% van de bodemwaarde = € 225.000
De boekwaarde is € 300.000. Er mag nog worden afgeschreven: € 75.000
Dit jaar: € 8.000

VOORBEELD 2
Boekwaarde: € 215.000
WOZ-waarde: € 420.000
Afschrijving: 2% van de aanschafwaarde van € 400.000 = € 8.000

De maximale afschrijving mag gaan tot 50% van de bodemwaarde = 210.000
De boekwaarde is € 215.000. Er mag nog worden afgeschreven: € 5.000
Dit jaar: € 5.000 i.p.v. € 8.000.

Als bij de voorbeelden sprake was geweest van een beleggingspand, dan was de afschrijfmogelijkheid VB 1 ; max. afschrijving is 100% van de bodemwaarde = € 450.000. De boekwaarde is € 300.000. Er mag afgeschreven worden: nihil.
VB 2: idem ( € 420.000 versus € 300.000).

Met dank aan Wout van der Goot.

Ga nu naar je mailbox

Je ontvangt een e-mailbericht met instructies om je registratie te bevestigen. Zonder de bevestiging wordt je registratie niet verwerkt.

Ook praktische tips in je mailbox?

Denk na over de toekomst van je bedrijf. Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrieven!

1
0

De Zaak website maakt gebruik van cookies.

We zijn verplicht om je toestemming te vragen voor het gebruik van cookies.

/disclaimer
Meer informatie
Ja, ik geef toestemming