Veel mensen dromen van een tweede woning. Het is de perfecte uitvalsbasis voor korte trips of weekendjes weg, weg van de drukte. Het vooruitzicht van huurinkomsten gecombineerd met een eigen plek om vakanties door te brengen, klinkt als een topinvestering. Zeker voor ondernemers kan een recreatiewoning een belegging zijn voor later, als aanvullend pensioen. Een tweede woning is dan ook een geliefd beleggingsobject, al is de markt aan het veranderen…
Vakantiewoning kopen. Wat zijn de laatste ontwikkelingen?
De vraag naar vakantiehuizen is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit kwam vooral door de lage rentestanden op spaargeld en de oplopende vastgoedprijzen. De coronaperiode, waarin mensen de voordelen van een vakantie dichtbij huis herontdekten, speelde ook een rol. Bovendien heeft het thuiswerken een vlucht genomen, waardoor een tweede huis met een werkplek extra aantrekkelijk werd.
De prijzen van vakantiehuizen in Nederland zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Volgens cijfers van de NVM lag de gemiddelde prijs in 2021 rond de 179.000 euro. In 2022 was deze omhooggeschoten naar 223.000 euro. De piek in het recreatievastgoed lijkt echter voorbij. Er is meer aanbod en de prijzen beginnen licht te dalen. Dit komt onder andere door de stijging van de rente, wat een hypotheek voor een vakantiehuis duurder maakt. Daarnaast spelen belastingverhogingen op tweede huizen een belangrijke rol. Meer hierover lees je later in dit artikel.
Is een vakantiewoning een goede investering?
Het antwoord op deze vraag hangt af van je verwachtingen. Een goede investering sluit in de eerste plaats naadloos aan op je financiële toekomstplannen op korte en lange termijn. Ook moet je de risico’s die je kunt en wilt dragen goed in kaart brengen. Overweeg je een recreatiewoning als belegging? Dan is het cruciaal om eerst je doelen scherp te hebben en alle financiële aspecten mee te nemen.
Een vakantiehuis kopen is een unieke keuze
In potentie sla je twee vliegen in één klap: je investeert én creëert een uitvalsbasis voor ontspanning. Voor veel mensen voelt beleggen in aandelen of obligaties als iets ongrijpbaars – het zijn cijfers op een scherm. Wie een vakantiehuis koopt, heeft iets tastbaars. Je kunt het zien, gebruiken en verhuren. Vaak speelt bij zo’n aankoop emotie mee. Uit onderzoek blijkt dat het overgrote deel van de geïnteresseerden in een vakantiewoning het eigen gebruik het belangrijkste vindt.
Eigen vakantiehuis verhuren: zelf doen of uitbesteden?
Vakantiewoning in eigen beheer
Je kunt zelf een tweede woning kopen en verhuren. Dat geeft je maximale vrijheid. Je kunt zelf bepalen aan wie je het verhuurt, wanneer je er zelf wilt zijn en hoe je je huis inricht. Bedenk wel dat een vakantiehuis draaiende houden veel tijd, energie en geld kost. Het is iets wat je moet kunnen en leuk moet vinden.
Beheer uitbesteden
Je kunt de verhuur en het beheer van de vakantiewoning ook uitbesteden aan een gespecialiseerde verhuurorganisatie of aan een vakantiepark (eventueel tegen een vaste vergoeding). Daarbij kun je ervoor kiezen om zelf van de woning gebruik te maken, deze volledig te laten verhuren of te kiezen voor een combinatie van die twee. Het beheer uitbesteden scheelt veel tijd en mogelijk kopzorgen. Je hoeft niet om te kijken naar het vinden van huurders, in- en uitchecken, de schoonmaak of het onderhoud.
Daartegenover staan beperkingen. Soms is de regel dat een woning alleen door het vakantiepark wordt verhuurd en mag je er zelf niet zomaar gebruik van maken.
Biedt een eigen vakantiehuis een aantrekkelijk rendement?
Het potentiële rendement van een vakantiehuis wordt beïnvloed door een scala aan factoren. Ga je de woning zelf verhuren en beheren of besteed je dit uit? Betreft het een relatief oud huis of is het nieuwbouw? Staat het in Nederland of in het buitenland? Bevindt het zich op een A-locatie of niet? Heb je eigen grond of pacht je? En gebruik je het vakantiehuis ook zelf of zie je het puur als een investering? Een algemeen rendement vaststellen is dus complex.
Als je besluit een vakantiewoning te kopen met het doel deze te laten verhuren, bieden veel vakantieparken wel een gegarandeerd netto rendement voor een langere periode. Dit kan bijvoorbeeld een vast rendement voor tien jaar zijn.
Het is essentieel om je grondig te verdiepen in de voorwaarden wanneer je kiest voor een gegarandeerd rendement. Lees de kleine lettertjes zorgvuldig en informeer jezelf goed over zowel het park als de specifieke locatie. Bedenk dat hoge rendementen vaak maar voor een beperkte tijd worden geboden en dat sommige parken een bijdrage vereisen voor het onderhoud van het park.
Wil je in een vakantiewoning investeren? Let op deze valkuilen
Risico’s spreiden: de basis van elke investering
De gouden regel van beleggen? Spreid je kansen, dan beperk je de risico’s. Dit principe van diversificatie geldt ook voor de aankoop van een vakantiewoning. Hangt je toekomstige pensioen af van deze ene investering?
Realiseer je dan dat je investeert in fysieke stenen op één specifieke locatie. Dit brengt aanzienlijke risico’s met zich mee, zoals de mogelijkheid dat die unieke ligging over tien jaar minder aantrekkelijk blijkt te zijn of dat er een overaanbod op de markt ontstaat.
Slijtage en restwaarde in je berekening meenemen
Bij het inschatten van het rendement op een vakantiehuis moet je rekening houden met toekomstige onderhoudskosten en de restwaarde van de woning. Een verhuurde vakantiewoning wordt intensief gebruikt en slijt dus snel.
Bovendien heeft een woning aan de kust extra te lijden onder de invloeden van wind en zout. Vergeet daarom niet de afschrijvingskosten op te nemen in je financiële planning. De discounted cashflowmethode (DCF) is hierbij een waardevol instrument. Deze methode kijkt niet alleen naar het rendement in het eerste jaar, maar ook naar toekomstige kosten en een mogelijke lagere verkoopwaarde.
Vaste lasten niet onderschatten
Als eigenaar van een vakantiewoning word je jaarlijks geconfronteerd met aanzienlijke kosten voor onderhoud, energie, gemeentelijke belastingen, verzekeringen en mogelijk erfpacht of beheer van het vakantiepark. Wees je hiervan bewust.
Rekening houden met schommelende huurinkomsten
De huurinkomsten van een vakantiewoning kunnen sterk fluctueren: hoog in het hoogseizoen en lager daarbuiten. Maak een degelijke planning en baseer je inkomstenberekening op jaarbasis. Kies je voor verhuur tegen een vast rendement op een park, dan heb je geen last van fluctuerende inkomsten.
Lokale regelgeving omtrent verhuur
Gemeenten leggen steeds vaker restricties op aan de verkoop van vakantiehuizen om lokale inwoners te beschermen tegen stijgende vastgoedprijzen. Overweeg je de aankoop van een tweede huis om voornamelijk te verhuren als vakantiewoning? Raadpleeg dan altijd eerst de lokale overheid. En zelfs als er momenteel geen beperkende wetgeving is, kan dit in de toekomst veranderen.
Gratis whitepaper: Belastingdienst Controle, wat nu?!
Hoe vaak gebeurt het, hoe voorkom je het en stappenplan als het tóch gebeurt.
Vakantiewoning & beleggen? De fiscale regels zijn aangescherpt
Met een eigen vakantiewoning ben je verplicht belasting te betalen over het rendement. Dat doe je bij de aangifte inkomstenbelasting. De afgelopen jaren zijn de fiscale regels aangescherpt, waardoor het rendement onder druk staat.
Stijging van de overdrachtsbelasting
Voorheen betaalde je als koper van een recreatiewoning 2 procent overdrachtsbelasting. Bij een aankoop van € 250.000 kwam dit neer op een kostenpost van € 5.000. Sinds 2023 is dit tarief echter gestegen naar 10,4 procent. Daardoor moet je voor dezelfde woning nu € 26.000 aan overdrachtsbelasting aftikken.
Hogere vermogensheffing
Daarnaast wordt de verhuur van vakantiewoningen sinds 1 januari 2023 zwaarder belast in box 3. Een tweede woning wordt beschouwd als deel van je vermogen, met een fictief rendement van 6,17 procent. Over dit rendement wordt 32 procent belasting geheven. Een lening, zoals een hypotheek, kun je aftrekken in box 3. De rente op een tweede hypotheek is niet aftrekbaar.
Toekomstige belastingplannen
In 2026 wordt naar verwachting een nieuw systeem voor box 3 geïntroduceerd. Dit systeem zal naar verwachting het fictieve rendement vervangen door het werkelijke rendement, ofwel de daadwerkelijke huuropbrengsten.
Vakantiewoning in het buitenland
Voor vakantiewoningen in het buitenland betaal je belasting in het land waar de woning staat. De belastingdruk in het buitenland is vaak lager dan de box 3-heffing in Nederland.
Woon je in Nederland? Dan moet je over al je inkomen en vermogen wereldwijd belasting betalen. Om dubbele belastingheffing te voorkomen, biedt de Nederlandse Belastingdienst een vrijstelling.
Elk land heeft echter zijn eigen fiscale regels, dus een grondige voorbereiding is essentieel.
Beleggen vakantiehuis: privé of via de bv?
Als ondernemer met een bv kan het investeren in een vakantiewoning via je onderneming financieel aantrekkelijk zijn. Je betaalt vennootschapsbelasting over de huurinkomsten, maar kunt verschillende kosten aftrekken, zoals uitgaven voor inventaris, parkbeheer, onderhoud, exploitatie, vaste lasten en de hypotheekrente. Ook kun je (deels) de btw terugkrijgen.
Dit kan financieel voordelig uitpakken en biedt mogelijkheden om je investering te optimaliseren. Ons advies is om altijd een fiscaal expert te raadplegen wanneer je als ondernemer met een bv van plan bent een vakantiewoning te kopen.
Is beleggen in een vakantiewoning een gouden deal?
Nog niet zo lang geleden was het kopen van een recreatiewoning een populaire investering. Het idee was eenvoudig: haal je geld van de bank en investeer in een vakantiehuis. Dat is een waardevaste belegging en zorgt voor extra vermogen.
De spelregels zijn echter veranderd. Door de verhoging van de overdrachtsbelasting, de belasting op fictief rendement en de stijgende hypotheekrentes is het investeren in dit type onroerend goed minder aantrekkelijk geworden.
Als je puur naar rendement kijkt, adviseren veel experts nu om je geld op andere manieren te investeren dan in een vakantiewoning. Toch is een vakantiehuis meer dan alleen een financiële investering. Een vakantiehuis kan naast een aantrekkelijk rendement ook plezier bieden en bijdragen aan een betere balans tussen werk en privé. En dat is ook veel waard.
