Hypotheken en zzp'ers zijn geen match made in heaven. Veel gedoe, lastige banken en als zelfstandige kun je maar een fractie van een hypotheek krijgen in vergelijking met iemand in loondienst. Maar dat klopt niet meer. Ook als zzp'er kun je een hypotheek krijgen!

Ben jij het zat om zelf te worstelen met je boekhouding? Of je nu je volledige boekhouding uit handen wilt geven, je jaarcijfers wilt laten opmaken of je inkomstenbelasting aangifte wilt uitbesteden, een boekhouder biedt uitkomst. Ontdek direct je opties.

Inhoudsopgave

Hoe kun je als zelfstandige een huis kopen?

Het is in de praktijk inderdaad zo dat het proces om in aanmerking te komen voor een hypotheek iets anders werkt als je zzp’er bent, maar het is niet zo lastig als je misschien denkt. In dit artikel leggen we uit welke mogelijkheden je als zelfstandige hebt op de hypotheekmarkt.

Hypotheek zzp: de uitdagingen

Een hypotheek voor zzp’ers is altijd een dingetje geweest. Zeker voor startende ondernemers. Vroeger was het zo dat je als zelfstandig ondernemer pas na drie jaar ondernemen een hypotheekaanvraag bij de bank kon neerleggen. Dit was vooral omdat de eerste jaren van een onderneming financieel nogal onzeker zijn. Je moet investeren in je nieuwe onderneming en dan blijft er meestal weinig financiële zekerheid over waarmee je de hypotheeklasten kunt betalen. En de bank kijkt naar zekerheid. Hypotheekverstrekkers eisten daarom minimaal drie jaar positieve cijfers.

Waar kijkt de bank naar?

Gelukkig is dat iets veranderd, ook al zul je in alle gevallen – ook als je net gestart bent – moeten kunnen aantonen dat er toekomst zit in je bedrijf. En dat is natuurlijk net iets lastiger als je nog geen inkomensgegevens hebt.

Waar iemand in loondienst vooral een inkomensverklaring moet aanleveren bij de hypotheekverstrekker, moet je voor een zzp hypotheek heel wat meer informatie meenemen. Kortom, de zzp hypotheek vraagt om wat meer voorbereiding. Maar er is meer mogelijk dan je denkt.

Hoe staan jij en je bedrijf er financieel voor?

Een hypotheek aanvragen is over de jaren iets makkelijker geworden voor zzp’ers. Waar letten hypotheekverstrekkers zoal op bij aanvragen voor een zzp-hypotheek? Ze willen graag een goed beeld hebben van je complete financiële situatie en je persoonlijke situatie. Een hypotheekverstrekker kijkt naar dingen als:

  • De sector waarin je actief bent
  • Je vaste lasten
  • Je gemiddelde inkomen (jaarcijfers)
  • Winstverwachtingen van je onderneming (prognose)
  • Kansen op de arbeidsmarkt (mocht je moeten solliciteren)
  • Schulden
  • Spaargeld
  • Solvabiliteit en liquiditeit

Hypotheekverstrekkers kijken dus naar hoe je bedrijf er financieel voor staat, maar ook naar je persoonlijke financiële situatie. Ook kan het handig zijn om een verzekering te hebben tegen arbeidsongeschiktheid.

Solvabiliteit en liquiditeit

Bij de termen solvabiliteit en liquiditeit haken veel ondernemers af. Toch zijn dit belangrijke gegevens mocht je een zzp-hypotheek aanvragen. Sterker nog: de bank zal waarschijnlijk het eerst naar deze cijfers kijken. Daarom een korte uitleg over beide termen.

Financiële ratio’s

Solvabiliteit en liquiditeit zijn financiële ratio’s: het zijn verhoudingsgetallen. Ze geven de verhouding weer tussen twee elementen en zijn daardoor een indicatie van de financiële situatie van je bedrijf. Meestal kan een boekhouder of accountant je helpen bij het vaststellen van deze cijfers.

Solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen van je bedrijf. Anders gezegd: de verhouding tussen wat je bedrijf bezit en wat je bedrijf geleend heeft. De bank ziet het liefst dat je bedrijf financieel gezien tegen een stootje kan als het even tegenzit. De solvabiliteitsratio van je bedrijf moet minimaal 0,20 of 0,25 zijn.

Liquiditeit vertelt meer over je financiële status als bedrijf en in hoeverre je bedrijf kortlopende schulden (tot maximaal 1 jaar) kan afbetalen. Het is de verhouding tussen vlottende activa en het kort vreemd vermogen. Anders gezegd tussen het geld dat op korte termijn binnenkomt en het geld dat je op korte termijn moet betalen. Het klinkt natuurlijk logisch dat een bank wil zien dat er niet meer geld uitgaat dan er binnenkomt.

Hoe stelt de bank jouw zzp-inkomen vast?

Als je bedrijf minstens drie jaar bestaat, kijken de meeste banken naar je inkomen van de laatste drie kalenderjaren en bepalen op basis daarvan het gemiddelde inkomen. Het gaat hierbij om de fiscale winst van je bedrijf. Dat is de winst zonder het toepassen van diverse aftrekposten en belastingen.

Vervolgens hanteren banken verschillende methodes om het gemiddelde inkomen te berekenen. Maar in alle methodes telt het laatste kalenderjaar het zwaarst mee. Bijvoorbeeld: het eerste jaar telt 1 keer mee, het tweede jaar 2 keer en het derde 3 keer. Het totaal deel je door 6 om de gemiddelde winst te berekenen.

Voorbeeld inkomen zzp-hypotheek berekenen

De laatste drie kalenderjaren heb je de volgende fiscale winsten gehad:

  • Inkomen 2022: € 80.000
  • Inkomen 2021: € 70.000
  • Inkomen 2020: € 65.000

Vervolgens telt 2022 3 keer (240.000), 2021 2 keer (140.000) en 2020 1 keer (65.000). Het totaal is dan € 445.000. Het gemiddelde jaarinkomen is vervolgens 445.000/6 = € 74.167. Zou de bank elk jaar even zwaar laten meetellen, dan is het gemiddelde jaarinkomen € 71.667.

Maximale hypotheek berekenen

Als je alle cijfers en papieren op orde hebt, kun je je maximale hypotheek berekenen. In de meeste gevallen is het het veiligst om dit door een hypotheekadviseur te laten doen. Deze zal een realistische inschatting maken van wat de bank jou wil lenen.

Hoe krijg je een hypotheek na 1 jaar?

Zoals gezegd: eerder was een zzp-hypotheek na 1 jaar ondernemen geen optie. Maar nu is het bij sommige aanbieders ook mogelijk om na het eerste jaar een zzp-hypotheek aan te vragen. Stap 1 is dus om na te gaan welke banken deze optie aanbieden.

Als je een hypotheek aanvraagt, zal de bank niet alleen naar het laatste kalenderjaar kijken, maar ook naar de jaren ervoor. Dus als je daarvoor in loondienst was, dan tellen de laatste jaren in loondienst mee.

Houd er wel rekening mee dat de bank weer vooral naar het laatste jaar kijkt. Op basis van deze gegevens berekent de bank het toetsinkomen. Verder zal de bank kijken hoe ze zekerheid kunnen krijgen dat het geld altijd terugbetaald zal worden. Dat kan met de Nationale Hypotheek Garantie, die nu ook beschikbaar is voor zzp’ers.

Hypotheek met NHG

De overheid heeft voorzien in een garantieregeling voor hypotheken. Als je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan heeft de bank meer zekerheid. Mocht je dan om wat voor reden ook je hypotheek niet kunnen betalen, dan betaalt de NHG de eventuele restschuld aan de bank. Logisch dat een bank graag een lening met Nationale Hypotheek Garantie verstrekt.

Handig om te weten: je kunt bij de rekenexperts van de NHG een Inkomensverklaring Ondernemer aanvragen.

Voorwaarden NHG

De NHG voor zzp’ers is speciaal voor de startende ondernemer. Een aantal voorwaarden zijn:

  • De koopsom of marktwaarde van de woning is niet meer dan € 405.000 (€ 429.300 als je energiebesparende maatregelen neemt)
  • Je hebt een Inkomensverklaring Ondernemer
  • Je bent minimaal één jaar actief als ondernemer (ingeschreven bij KVK), maar korter dan 3 jaar
  • Je hebt geen personeel
  • Je hebt meerdere opdrachtgevers die je per project betalen
  • Je bent zelf verantwoordelijk voor de werkzaamheden
  • Je doet werk dat ook vaak in loondienst gedaan wordt

Als je via de NHG een hypotheekaanvraag doet, zal een hypotheekadviseur checken of je in aanmerking komt voor een lening en je maximale hypotheek berekenen.

Checklist zzp-hypotheek afsluiten

Heb je een huis gevonden en wil je een hypotheek afsluiten? Dan moet je redelijk wat documenten verzamelen. Maak gebruik van deze checklist met de meeste items en documenten die je nodig hebt:

  • Jaarcijfers afgelopen 3 jaar
  • Aangiftes inkomstenbelasting afgelopen 3 jaar
  • Prognose voor het lopende jaar
  • Inschrijving KVK (uittreksel)
  • Kopie van geldig identiteitsbewijs met BSN
  • Voorlopig koopcontract
  • Taxatierapport over het huis, opgemaakt door een taxateur en erkend door een validatie-instituut

Hypotheek voor zzp’ers is mogelijk

Het zelfstandig ondernemerschap komt met voor- en nadelen. Voor de meeste ondernemers wegen de voordelen op tegen de nadelen. Een van de nadelen is misschien de extra inspanningen voor een hypotheek. Maar deze ogenschijnlijke hobbels zijn te nemen. Ook een zzp’er kan een hypotheek krijgen!

Controle Belastingdienst

Gratis whitepaper: Belastingdienst Controle, wat nu?!

Hoe vaak gebeurt het, hoe verkom je het en stappenplan als het tóch gebeurt.

Veelgestelde vragen

Kun je als zzp’er een hypotheek krijgen?

Ja, dat kan. Er zijn veel hypotheekverstrekkers die zzp’ers helpen met een hypotheek afsluiten. Meestal is het het makkelijkst als je minstens 3 jaar zzp’er bent. Maar ook als je 1 jaar zelfstandig ondernemer bent, kun je een zzp-hypotheek krijgen.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen als je maar 1 jaar zzp’er bent?

Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie geldt een maximale koopsom van € 405.000. Als je nog maar 1 jaar zzp’er bent, telt ook je inkomen mee dat je had voordat je zzp’er werd.

Welke winst telt voor een zzp-hypotheek?

Bij een hypotheek voor zzp’ers kijkt de verstrekker naar de fiscale winst, dus het inkomen voor het toepassen van aftrekposten en belastingen.

Hoeveel hypotheek kan een zzp’er krijgen?

Hoeveel een zzp’er als hypotheek kan krijgen, is helemaal afhankelijk van de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar. Daarbij telt het inkomen van het laatste jaar altijd het zwaarst mee voor de bank.

Wat heb je als zzp’er nodig voor een hypotheek?

Een paar belangrijke documenten zijn: jaarcijfers van de afgelopen 3 jaren, een prognose, aangiftes IB, een KVK-uittreksel, geldig identiteitsbewijs, voorlopig koopcontract en taxatierapport.

Op zoek naar professionele hulp voor je boekhouding, jaarcijfers of belastingaangifte? Ontdek direct je opties.

Job Jansen

Job Jansen

Als freelance tekstschrijver en SEO-adviseur heb ik bijna dagelijks contact met bedrijven. Over de jaren heen heb ik samengewerkt met talloze inspirerende ondernemers, waardoor ik veel affiniteit heb gekregen met mkb’ers. Vanuit die ervaring probeer ik als redacteur bij onder andere De Zaak elke keer artikelen te schrijven waar ondernemers echt iets aan hebben.
Lees ook…
Een goede bedrijfsadministratie vormt het financiële hart van alle bedrijfsmatige activiteiten – dat geldt zowel voor zzp’ers als mkb’ers. Naast…
Staat jouw bedrijf op het punt om te groeien en denk je aan het aannemen van personeel? Dan is dit hét moment om actie te ondernemen op het gebied van…
Ben je een zzp’er die vaak werkt voor dezelfde opdrachtgever? Of heb je een bedrijf dat op vaste basis met dezelfde freelancers samenwerkt? Dan is het…
In 2023 minder belasting betalen? Dan is december hét moment om in actie te komen. Met deze praktische tips kun je maximaal voordeel behalen. Of het…
Een scherpe prijs is een belangrijk onderdeel van een winnende offerte. Maar hoe reageren consumenten op prijsveranderingen? Dit is waar…
Het urencriterium is de sleutel tot veel fiscale voordelen die als ondernemer hebt. Begrijp jij de fijne kneepjes van deze regeling? In dit artikel…