Een bedrijfspand kopen

Wat komt er kijken bij de aankoop van een bedrijfsruimte
Wie een pand zoekt om zijn bedrijf te vestigen heeft de keuze om te kopen of te huren. Als je bereid bent om een investering te doen, zeker weet dat je de komende jaren niet gaat uitbreiden en het niet erg vind om op te draaien voor eventuele verbouwingskosten, is kopen een goede optie.
Een bedrijfspand kopen

Op zoek naar een pand

Elke makelaar is bereid om je te helpen bij jouw zoektocht naar de perfecte locatie. Tegen een passende courtage natuurlijk. Gemiddeld ligt die courtage rond de 1,63% van de aankoopsom (excl. btw). Je kunt veel geld besparen door zelf op zoek te gaan naar een ruimte. Dat gaat gemakkelijk via websites als Funda in business of Marktplaats, zeker als je in een plaats zoekt waar de concurrentie niet al te groot is.
 
Zijn er meer kapers op de kust, dan kan het slim zijn om toch een makelaar in te schakelen. Hij krijgt het aanbod net wat eerder binnen dan dat het op een website verschijnt. Je kunt een makelaar ook inschakelen voor een deel van zijn diensten, bijvoorbeeld alleen voor de onderhandelingen, het maken van een koopplan of taxaties. Je betaalt dan alleen voor de geleverde dienst.


Kijk in het kadaster

Voordat je de koopovereenkomst sluit, is het verstandig eerst het kadaster te raadplegen. Met behulp van het 'kadastrale bericht eigendom' kun je checken of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. Ook staan in het kadastrale bericht onder meer gegevens over de plaats, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar van het perceel. Het kadastraal bericht is openbaar. Tegen een kleine vergoeding ontvang je direct een overzicht van de opgevraagde gegevens. 
 

Bodemonderzoek

Om niet voor nare verassingen komen te staan en later aansprakelijk gesteld te worden, kun je een onderzoek instellen naar de verwerking van asbeststoffen en naar bodemverontreiniging. Laat desnoods het recht op een bodemonderzoek opnemen in de koopovereenkomst. Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat het bodemonderzoek negatief uitvalt. Sommige gemeenten eisen een schoongrondverklaring bij nieuwbouw of uitbreiding op een bestaand perceel.
 

De koopovereenkomst

Pas op met toezeggingen als je een pand bezoekt dat je aanspreekt. In tegenstelling tot de aankoop van woonruimte geldt bij de aankoop van een bedrijfsruimte wel de mondelinge koopovereenkomst. Officieel is de koop gesloten als jouw bod is aanvaard.
 
Over een nieuw pand - tot en met een twee jaar oud - moet je btw betalen. De aankoop van een pand dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is vrij van btw.
 
Je kunt samen met de verkoper besluiten om toch btw te betalen over de aankoop en profiteren van aftrek van de voorbelasting. Voorwaarde is dat je het pand voor minimaal 90% gebruikt voor belaste bedrijfsactiviteiten. Dit geldt voor het jaar waarin je het pand koopt en voor het boekjaar daarop. Voor een aantal sectoren geldt dat ondernemers het bedrijfspand maar voor 70% hoeven te gebruiken voor met btw belaste prestaties:
  • Makelaardijen in onroerende zaken, inclusief het bezorgen van hypotheken en verzekeringen
  • De reisbureaubranche, inclusief het bemiddelen als tussenpersoon bij verzekeringen
  • Juridisch zelfstandige ARBO-diensten
  • Werkgeversorganisaties 
 
Laat je accountant of makelaar beoordelen of het verstandig is btw te rekenen. Overigens hoeven koper en verkoper geen gezamenlijk formeel verzoek meer te doen bij de inspecteur, als de levering met btw in een notariële akte is vastgelegd.
Belaste verkoop is niet mogelijk als de verkoop van het pand onderdeel is van de verkoop van het hele bedrijf of de verkoper valt onder de landbouwregeling.
 

Overdrachtsbelasting

Bij het kopen van een bedrijfsruimte is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd (dit gaat naar verwachting vanaf 1 januari 2021 naar 7%). Deze is niet aftrekbaar als kosten voor de onderneming. Je kunt de overdrachtsbelasting wel optellen bij de waarde van de bedrijfsruimte en hierop afschrijven. Als er met btw wordt gewerkt kan hier soms vrijstelling voor worden aangevraagd.
 
Als je directeur-grootaandeelhouder van een BV bent, dan heb je de volgende keuze: financier je het nieuwe bedrijfspand met geld uit je BV of privé? In het ene geval wordt de BV eigenaar van het pand en in het andere geval wordt jij privé-eigenaar. Denk goed na over de keuze, want die heeft financiële en fiscale gevolgen. In veel gevallen is het gunstiger dat de BV het bedrijfspand financiert. Vraag je accountant om advies.
 

Investeringsaftrek

De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Als je een pand koopt waarin je jouw onderneming vestigt, heb je dan ook recht op investeringsaftrek.
 
Let op: voor de grond waar het pand op staat, heb je nooit recht op investeringsaftrek. Je moet dus de waarde van het pand en de waarde van de grond apart (laten) bepalen. Hier zie je tot welk bedrag je investeringsaftrek kunt toepassen »
 
Als je het pand tot je ondernemingsvermogen rekent, moet je voor de waardering van de bedrijfsruimte op de balans van je onderneming ook de aankoopkosten bij de koopsom optellen. De aankoopkosten, notariskosten en makelaarskosten kun je rechtstreeks in de kosten boeken. De overdrachtsbelasting moet je op de balans activeren en daarover afschrijven.
 

Wonen en werken in hetzelfde pand

Er zijn verschillende belastingopties mogelijk als je woont en werkt in hetzelfde pand. Daarbij ligt het eraan of je een duidelijke bouwkundige scheiding kunt maken tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Hierbij wordt vooral gekeken of beide delen een eigen opgang hebben. Afhankelijk van jouw situatie zijn er allerlei scenario's mogelijk.
Met dank aan: mr. N.P.J. Frijns, Leliveld Advocaten
 
Tip! Essentiële (of handige) ondernemerszaken: Bedrijfsverzekeringen (zoals bijvoorbeeld een beroepsaansprakelijkheidsverzekering), een boekhouder of belastingadviseur die je helpt met jouw administratie en/of belastingaangiftes, incassobureau inschakelen voor je openstaande facturen, een professionele website laten maken of een gratis tankpas via De Zaak afsluiten.
 

Lees ook…

Ga nu naar je mailbox

Je ontvangt een e-mailbericht met instructies om je registratie te bevestigen. Zonder de bevestiging wordt je registratie niet verwerkt.

Ook praktische tips in je mailbox?

Denk na over de toekomst van je bedrijf. Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrieven!

© 2020 De Zaak B.V.
1
0

De Zaak website maakt gebruik van cookies.

We zijn verplicht om je toestemming te vragen voor het gebruik van cookies.

/disclaimer
Meer informatie
Ja, ik geef toestemming