7 december 2020

Huren, kopen of kantoor aan huis

Of het nou gaat om een huurpand, eigen kantoor of een kantoor aan huis, de vraag is altijd: Is het met of zonder btw?

De keuze voor het bedrijfspand is een belangrijke beslissing. Vijf jaar aan een huurcontract vastzitten? Een bedrijfspand kopen of toch liever een kantoor aan huis? In alle gevallen luidt de hamvraag: ‘Met of zonder btw?’

1. Hoe zit het met btw bij koop?

In principe is de levering van een onroerende zaak (in dit geval: een bedrijfspand) vrijgesteld van btw-heffing. Maar als het gaat om een een levering van een bouwterrein of van nieuwbouw (waarbij de levering vóór, op of uiterlijk twee jaren na eerste ingebruikneming van het pand plaatsvindt) dan is btw over de aankoopsom verplicht.

Ook bij een ‘ouder’ pand kunnen koper en verkoper kiezen voor levering inclusief btw. Btw-expert Robert Rutgers vertelt dat dat pas interessant is als de koper het nieuwe onderkomen aanwendt voor werkzaamheden die bijna volledig (90 procent of meer) btw-plichtig zijn. Voor sommige branches geldt zeventig procent.

2. Wat is btw-plichtig?

Je bent btw-plichtig als je voor de btw ondernemer bent. Je rekent dan btw over je goederen of diensten en betaalt die ook aan de belastingdienst.

In een aantal gevallen is het leveren van goederen of het verlenen van diensten bij wet vrijgesteld van btw.

Dat kan bijvoorbeeld zo zijn in de journalistiek of het onderwijs. Over deze prestaties mag je geen btw berekenen en hoef je ook geen btw af te dragen. Voor meer vragen over btw is het verstandig om contact op te nemen met een belastingadviseur.

Rutgers: “Voor koop en huur van het bedrijfspand hanteert de wetgever de eerder genoemde grens van negentig procent. Ga je daar overheen, dan mogen koper en verkoper opteren voor levering van een pand met btw.”

3. Waarom kiezen voor levering met btw?

Als je als ondernemer het pand bijna geheel voor btw-belaste doeleinde gebruikt, is het interessant om te opteren voor btw-belaste levering. Je kunt de btw namelijk bijna helemaal aftrekken.

Rutgers waarschuwt dat je er rekening mee moet houden dat de vooraftrek ‘voorwaardelijk’ is. “Er start een herzieningstermijn van negen jaar na afloop van het jaar waarin je het pand in gebruik hebt genomen. Verkoop je binnen deze periode het pand, dan kan je met herzienings-btw worden geconfronteerd. Als je het pand weer verkoopt maar nu zonder btw in rekening te brengen, dan moet de verkoper een deel van de afgetrokken voorbelasting ineens terugbetalen.”

De verkoper zal deze terugbetaling waarschijnlijk in zijn verkoopprijs willen verwerken.

4. Moet ik naast btw-heffing ook overdrachtsbelasting betalen?

Wanneer de levering van een pand verplicht met btw plaatsvindt, kun je gebruik maken van de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Rutgers: “Maar dat geldt niet als de koper de btw geheel of gedeeltelijk kan terugvragen en het pand al eerder als bedrijfsmiddel is gebruikt. Kies je in dat geval voor levering mét btw, dan moet je ook overdrachtsbelasting betalen.”

5. Is huur belast met btw?

In principe is verhuur van een bedrijfspand onbelast. Rutgers: “Huurder en verhuurder kunnen gezamenlijk kiezen voor btw-belaste verhuur. Eigenlijk geldt hier hetzelfde als bij een kooppand, namelijk dat de verhuurder en huurder de btw kunnen aftrekken. En net als bij kooppanden geldt de voorwaarde dat de huurder negentig procent of meer van de in rekening gebrachte btw in aftrek kan brengen. Voor sommige branches geldt zeventig procent.”

6. Is btw op een pand dat ook privé wordt gebruikt aftrekbaar?

Tot 2011 kon een ondernemer van een pand dat zowel voor bedrijfs- als voor privédoeleinden werd gebruikt de btw via de zaak voor de volle honderd procent opvoeren bij de aangifte omzetbelasting, wanneer het pand voor de btw volledig tot het bedrijfsvermogen werd gerekend.

“Van deze mogelijkheid werd nog al eens gebruik gemaakt, wanneer een ondernemer een woning liet bouwen”, zegt  Rutgers. “De over de bouw verschuldigde btw was direct aftrekbaar. Het privégebruik werd vervolgens belast.”

Nu mag dit niet meer. De btw over de aanschaf-, onderhouds- en renovatiekosten is alleen nog maar aftrekbaar voor het bedrijfsgedeelte van het pand (voorzover recht op aftrek van voorbelasting bestaat). Rutgers: “Als het bedrijfsgedeelte qua omvang binnen tien jaar wijzigt, wordt de btw-aftrek alsnog gecorrigeerd.”

7. Hoe pakt dit financieel uit?

Een voorbeeld. De btw over de aanschaf van een pand dat geheel tot het bedrijfsvermogen gaat behoren bedraagt € 38.000,-. De ondernemer gebruikt het pand voor 80% voor bedrijfsdoeleinden waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat en voor 20% voor privédoeleinden.

“Tot 2011 kon de ondernemer € 38.000,- in aftrek brengen en diende er jaarlijks een correctie plaats te vinden van € 760,- (ervan uitgaande dat het privégebruik 20% blijft).”

“Onder de nieuwe regeling kan de ondernemer ‘maar’ € 30.400,- (80% van € 38.000,-) op zijn btw-aangifte in vooraftrek brengen. 20% (€ 7.600,-) is privé-gebruik en komt niet voor aftrek via de zaak in aanmerking. Wijzigt op een later tijdstip het privégebruik, dan wordt de in aftrek gebrachte voorbelasting herzien.”

Share on print
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter

Lees ook…